今日话题 国五条后遗症 中介关门380万买的房还在租期中

截止到4月14号，房天下数据中心数据显示，南京二手房住宅一共成交5558套，环比3月同期的5834套，下跌4.73%。4月周由于清明小长假的原因，成交量受到影响，因此上周成交量环比前一周是有所上涨的。由于南京仍未出台国五条细则，加之4月份历来是房产旺季，因此二手房市场的成交量并没有出现明显下滑。

但是国五条催热的三月二手房市场，在经历了火爆交易之后，让四月份的二手房市场在稳定交易的同时，呈现出了多种“国五条后遗症”，中介门店由盈转亏、恐慌性气氛推动的购房开始出现不同情况的问题、同时引来豪宅抛售潮。

国五条之后二手房成交大降 部分中介或由盈转亏

京二手房市场步入调整期。北京房地产交易管理网数据显示，截至4月15日，北京市二手房签套数环比3月同期下降90%，新房成交量环比3月同期下降34%。但21世纪不动产市场研究部的数据显示，当前二手房市场业主挂牌价格依然坚挺，尚无降价迹象。

据麦田房产清河区一位区域经理告诉记者，北京细则出台之后，他所负责的区域几乎没有成交，带看量也有所下降。链家地产副总裁林倩称，4月份北京二手房成交可能低于8000套，只及一季度月度成交量的一半。今年1月北京二手房成交量为21907套。

据林倩预计，二手房成交下跌将持续至9月份，而后开始影响房价下行。二手房成交大幅下跌后，部分中介公司很可能接下来要面临由盈转亏。不过，21世纪不动产分析师张磊认为，成交下滑的趋势虽然还将持续一段时间，但预计5月的情况要略好于4月份。据了解，北京房地产中介从业人数约10万人。

有通州一家小中介门店经理告诉记者，4月上半月他们的门店大多零成交，接下来可能会减少人员或者转向租赁业务。市场调整期受影响的，是民营中小型中介公司，这时正是大型中介消灭对手的好机会。

许多家中介公司向记者表示，他们可能会将业务的重点向一手房市场或者租赁市场倾斜，或者加强公司企业文化建设或者员工培训。4月9日，链家地产推出“真服务五重保障”。主要包括推行“签约风险告知”、“全渠道100%真房源、假一赔百”、“嫌恶设施披露”、“真实成交价公示”以及“投诉单全行业公示”。

据链家地产董事长左晖称，二手房市场的行情一直不透明，这也使得业主定价时存在“漫天要价”的现象，前一段时间在网上热议的“五道口房子10万/平方米”就是一个典型的例子，业主对自身房屋价格存在不切实际的期许，同时也会导致不同业主之间出现比价的情况，甚至形成哄抬局面；与此同时，购房人也不清楚应该如何出价，什么才是真实行情。

“国五条”引出部分保守投资客 豪宅抛售潮出现?

随机调查显示，面对“国五条”，不少此前获益于房产投资的南京高净值人群开始躁动，其中不少人已在3月份抛房，却对接下来的投资方向一头雾水：未来五年驱动财富的秘诀是否仍在房产，还是另有他路?对此，高端人群较为集中的河西板块代表性。

出现豪宅抛售潮“国五条”引出部分保守投资客

作为职业投资者，方先生此前以贵金属和房地产投资为主，在地产投资上更偏向于临街商铺等商业地产。在上月的成交高峰中，方先生担心20%个税和房产税的落地，卖掉了自己名下的一套住宅，但对于前几年购置的4套商铺仍决定持有，“现在手里有300万闲钱，接下来投资什么，我自己有点拿不准了，所以想到论坛上取取经。”

在高端人群扎堆的河西，受政策影响而抛房的情况是否真的存在呢?

一个可供参考的数据来自我爱我家的市场研究部，从主力成交板块来看，3月全市1.4万多套的二手房成交量中，河西占比高达21%，为各大板块，常年交替位居成交量首位的江宁和江北成交量占比则为18.6%和9.1%。但成交户型以中小户型为主，120平米及以下的户型河西占了84.2%。依此看来，此前传言的河西豪宅抛售潮并未出现。

长期关注河西楼市的南京王祥房产事务所总经理王祥告诉记者，从3月接触的客户情况来看，传闻中因20%的个税大规模着急抛售并没有出现，大部分房主卖房只是将自己原定于下半年甚至更晚的卖房计划提前了。南京淘然居房地产经纪有限公司总经理朱文生也向记者证实，3月接触过一些因“国五条”而卖房的客户，“但比例很小，绝大部分人还是在解决自己的换房需求。”

首例二手房交易20%个税案开庭 法官解读避税攻略漏洞

有人买房6年一直没有办理过户手续，结果遇上新“国五条”颁布实施。因涉案房屋非卖家住房，按照新规规定，过户要缴纳20%近十万的个人所得税。买房人认为卖房人不协助办理过户手续，导致“购房成本”增加，诉至法院，要求对方承担个人所得税。

房山法院开庭审理了北京市首起新“国五条”20%个人所得税纠纷案。

双方于2007年签订房屋买卖协议，但因为涉案房屋是经济适用房，需要房本满五年。五年期满后，房屋还没过户就遇到了“新国五条”出台。面对可能被征收的20%所得税，买卖两家谁都不愿意承担，闹上了法庭。

下午，房山法院燕山法庭审理此案。2007年9月19日，原告曾先生和被告李女士签订了一份房屋买卖协议，打算从李女士处购买一套经济适用房。

当时，曾先生称，签约后，他按约定期限向被告交付了全部购房款226000元。因为这套房子是经济适用房，需要在房产证满五年后才能办理过户。2012年7月，该房已取得房产证满五年，满足了过户条件。但因房价不断上涨，李女士以各种理由拒不协助办理过户手续。今年3月底，“新国五条”北京细则出台，细则要求出卖非住房上缴20%的个人所得税，且今年4月8日前一律不予办理此类房屋买卖的网签手续。

曾先生称，其间他曾多次与李女士联系、协商，无果后决定“走法律程序”。他要求法院判令被告协助办理过户手续、支付违约金1万元及承担“国五条”北京细则实施导致增加的个人所得税等。

“原告说找不到我的陈述不符合事实。”昨天庭审时，李女士称，2012年6月30日房屋就可以过户，自己也曾找过原告，都没找到。没有在新“国五条”前办理过户，双方都有责任，“不是因为我这一方违约，不同意支付1万元的违约金”。因此，她只同意协助原告办理房屋过户登记，不同意支付新规规定的20%个人所得税。

双方争执不下，未能达成调解意见，法庭将对此案择期宣判。

追访 法官：“避税攻略”可能失去房产

房山法院法官卢涛称规避20%个税可能遭遇司法制裁或交更多税

从新“国五条”颁布后，关于如何规避20%所得税的招数应运而生。这些招数是否真能派上用场，房山法院法官卢涛就此作出了解读。

国五条抢购后遗症 380万买二手房还在租赁期中

抢购后遗症

380万买“期房”？

“国五条”正式落地前，许多二手房交易者，因为担心多交税费而急买急卖。由此导致的交易纠纷等“后遗症”也陆续显现。市民张先生最近就遇到一档子烦心事——自己买的二手房居然还在租赁期中。

遭遇买房合同签了 房子还在出租

张先生打算今年10月结婚。国五条出台后，他担心政策落地后会多交税费，于是急着看房买房。3月底，他终于看上了双井附近的双花园南里一套95平米的两居室。

“看房时里面还有租户，中介说他们的租期快到了，不妨碍我们入住。当时觉得准备卖的房子里还有租客是很正常的事，没多想。”张先生觉得房子用来做婚房再合适不过了，看房当天就签订了购房合同，房屋总价380万元。由于原房主2012年就已出国，因此张先生看房、签合同都是由原房主的家人代理的。

4月初，该房的买卖手续全部办齐。拿到了房产三证后，张先生满心欢喜地准备收房布置婚房，这才发现租户搬走了，却冒出原房主的一份租期为6年的出租合同。

原来，原房主2012年出国前将该套房租给了徐某，租期为6年，10万元租金一次付清。徐某在没有告知原房主的情况下，又以每月3500元的价格将房转租出去。而这些情况，原房主家人、中介在看房时都不清楚。

“我买的是二手房，可房子居然还在出租，这不成‘期房’了吗?”张先生无法接受。“都告诉亲戚朋友了，婚期不能再改了，不可能让我们买了房子还要再租一套房子结婚吧。”

对此，张先生咨询了律师。律师表示，根据我国《合同法》规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。所以，张先生即使已有该房所有权，也要等租赁期满后，才能获得房子的实际使用权。

“着急用房子呢!我可不想天天忙工作，还得边打官司边筹备婚礼。”张先生希望这件事能尽快私下解决。

多地提高公积金贷款门槛 调控政策或进一步收紧

在此背景下，各界对调控升级的猜想不绝于耳。事实上，杭州、苏州等地已收紧公积金贷款政策;广州调控仍存加码空间，二套房首付比例或提至七成。业内人士指出，未来一二线热点城市房价若继续上涨，调控政策将进一步收紧。

公积金余额或不足

北京提高公积金二套房贷款门槛后，近日苏州等地也相继收紧了公积金贷款政策。

4月8日，苏州市区大幅提高公积金贷款门槛。苏州市住房公积金管理中心市区管理部下发通知，苏州市区住房公积金贷款额度调整为借款申请人账户余额的10倍;借款申请人在申请之月前连续按期足额缴存公积金的期限，由6个月调整为12个月以上。苏州下辖的昆山市当日随即跟进了这一政策。

4月10日，杭州省直单位住房公积金管理中心发布通知，将浙江省级单位职工公积金可贷额度的月缴存比例大幅提升。以公积金贷款50万元为例，此前职工只需月缴存额超过487元即可，调整后，月缴存额提升为1088元，提高了123%。与此相应，公积金贷款30万元、20万元，相应的月缴存额度也大幅提升。

上海中原市场研究部总监宋会雍表示，收紧公积金政策主要有两种情况，一是配合楼市调控节奏，二是地方公积金余额不足。“一季度楼市火爆，大部分城市要确保完成今年房价控制目标会增加信贷调控措施，而且不少城市因贷款需求增加导致公积金余额有较大幅度下降，面临余额不足的可能性很大，所以接下去应会有更多城市收紧公积金政策。

强化房企销售监管

目前，除北京外，上海等一线城市尚未提高二套房贷首付比例。但上海调控细则里提出今年要保持房价稳定，广州和深圳的房价控制目标均要求低于人均可支配收入的涨幅。由于供需矛盾依然突出，上述城市楼市调控压力不小。

中国证券报记者从接近广州市相关监管部门的人士那里了解到，如果广州4月房价按月升幅超过2%，有关部门可能提高二套房贷首付比例至70%，也有可能在公积金贷款、商业银行贷款加码措施中二选一。

广州市2013年政府工作报告表示，今年城市居民人均可支配收入增幅要达到11%，城市居民消费价格指数涨幅控制在3.5%左右。广州市国土房管局数据显示，1-3月广州十区新建商品住宅网签均价分别为15946元、16298元、16817元，分别按月上升2.9%、2.2%及3.2%。

下半年楼市将持续看热 南京控房价需要房产税

根本问题没解决或将现报复性反弹

一季度的数据显示，北京、上海等一线城市的商品房成交数量和价格都创下今年新高。在南京，涨价也拦不住购房者排队抢房的惶恐。房地产是否会上演以往每次调控后的报复性反弹?

“行政调控短期之内可以压低房价，但是不能解决根本问题;加之限购这几年在民间积蓄的购买力，一定会出现‘今天压明天高’的现象。”对于不少读者的上述疑问，世联地产首席技术官黎振伟一语道出自己的立场。他认为，虽然限购政策没有变，但一旦某些城市限购的执行度和银行的利息稍微有些放松，人们的需求马上就得到释放，房价也会再次高涨。不过，他也认为，不能完全否定过去10余年行政调控的效果，如果没有行政调控，完全任由市场发展，房价会更高，很可能出现泡沫破裂恶果。

为什么行政调控不能根本上抑制房价过快上涨?黎振伟提出，根本问题出在经济发展方式。“因为地方政绩、土地融资、城市配套都需要房地产。在目前这种机制下，尤其是经济发展的方式、城市发展的方式、投资者没有新的投资渠道的时候，房地产今天打猛一点，明天一放松马上反弹，这是必然的。”对于房价未来的发展趋势，黎振伟认为，“一段时间以内房价会继续上升。这个过程起码会持续三个月，且下半年房地产市场会持续热。”

税收调控有必要方式和税率须谨慎

“国五条”重新强调20%的个税，近两年征收房产税的风声也四起，那么，房产税征收能否有效抑制房价过快上涨?

在黎振伟看来，征收房产税是一个必然选择。“从全世界范围来看，没有一个政府是任由房地产自然发展的。特别是在中国，没有其他投资渠道的时候只能投房地产，这个时候不调控是不可能的。调控方式一是限购，另外一个手段则是通过税收。”

“中国香港、新加坡都是通过税收的方式控价，这也是我们所说的用市场行为来调节。”