调控升级南京楼市难破冰 这些地方值得考虑吗？

上周三（3月15日），南京政府在去年10月出台的“史上严调控”基础上进行升级，真正意义上让老百姓感受到“没有严只有更严”的调控力度。政策出台已有数日，市场的反应如何，南京房价真的能够止涨下跌吗？

【政策详情】

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六合高淳溧水：蓄客充足 新政影响不大

在南京本次调控升级中，受影响大的地区是六合、高淳和溧水。去年南京主城八区限购之后，许多购房需求被挤压至不限购的区域，这三个区县的房地产市场迎来春天。新政出台后，业内人士认为短期内对三个区域影响不大，房价未来仍有上升空间。

限购政策出台以后，六合各楼盘之间呈现出冷热不均的局面。冠城大通蓝郡、荣盛华府、荣盛花语城等多个楼盘来访人数减少，人气与新政前相比稍显冷清。荣盛鹭岛荣府的人气则依旧很旺，每日约有二三十人来售楼处咨询。

溧水买房人的购房热情依然高涨，区域内楼盘新都水岸恰好在3月17日推出340套房源，引来众多买房人连夜排队认筹，队伍排出几十米，现场感受到的气氛受新政影响不大。

高淳由于离主城较远，楼市热度不及六合和溧水，但去年限购之后房价也经历了一轮上涨，吸引了许多投资客置业。

许多买房者关心新政后六合高淳溧水的房价是否会下降？事实上，这三个区域房价下降的可能性微乎其微，新政对其影响并不大。主要原因如下：

1、客源充足，楼市需求量远大于供给。六合高淳溧水的买房者主要是都市圈当地人和南京手有余钱的投资客，本次限购并未限制这部分人在三区买房，所以需求测影响较小。再加上房源供应不多，市场呈现供不应求的状态，房价无下降压力。

2、区域配套不完善，规划利好刺激不断。六合受江北新区建设、万达入驻等利好辐射，业内人士多对其抱有很高的期待。而溧水高淳尚未开通地铁，万达即将入驻溧水，未来房价仍有上升空间。

3、区域高楼面价接近万元，为房价形成强大支撑。六合目前的楼面价高的地块为去年12月27日成交的G86地块，成交楼面价为9647元/㎡；溧水在去年10月25日出让6幅石湫地块，总溢价350%左右。地价与房价之间密切相关，高昂的地价预示着区域房价未来可能破2万。

主城八区：新房供给严重不足 公寓产品受追捧

本次调控升级对主城八区影响不大，具体政策仍按前期标准执行。目前，主城大的矛盾是新房供应不足的问题。据了解，主城新房上市量连续三周挂零，全市新房总库存量跌至2.1万，库存水平已经回到楼市限购前的水平，楼市迫切需要增库存。

与新房住宅市场的冷清相比，公寓市场近却一片火热。3月10日晚，南京政府发布的《关于加强商业办公等非住宅类建筑项目管理的通知》成为本次公寓热的引子。通知上明确表明，南京加强商业办公等非住宅类建筑项目的管理，商业办公建筑不得按住宅套型设计。未来“商改住”的情况被杜绝，公寓的供给量将大幅减少，购买酒店式公寓的门槛将会提高。另一方面，公寓产品不在限购范围内，且大多位于主城配套完善之地，是许多无购房资格的买房者不错的选择。

南京都市圈：滁州句容楼市收紧 潜在风险骤增

南京经历了一轮房价上涨之后，置业门槛一下跃升到200万元，将许多购房需求挤压到周边的滁州、句容等地。这些地区在去年10月限购之后，楼市热度不断蹿升。但在置业过程中，它的潜在风险也格外令人担忧。

上表是句容近几年的楼市成交情况，从表中不难看出，2015年及以前句容的房地产市场一直不温不火，一年的楼市成交量约在一万多套。而2016年，句容的新房成交量突然蹿升到49460套，成交同比涨幅高达225.84%。房价方面，句容2016年年初的新房均价约为6641元/㎡，到了去年年底则达到8819元/㎡，全年涨幅达33%，楼市热度引起业内人士关注。近日，句容市政府发文严打捂盘惜售的情况，将在3月20日至5月31日期间展开专项调查，要求在售楼盘必须明码标价。

滁州市在今年也出现了“销量急剧增加、房价过快上涨、地价增长较快”的现象，为消除部分市民的恐慌和焦虑情绪，政府在3月9日下午也出台了限购政策。要求二套房首付比例不低于40%，三套房首付比例不低于60%。

滁州句容目前的置业门槛明显低于南京，但买房的风险却更大。从自住角度看，滁州句容远离主城，通勤时间长，上班较为不便。从投资角度看，南京每年的人口净流入约为2万人，目前周边市场尚未得到饱和，外溢到滁州句容的需求较少，未来很可能成为接盘侠。从各个角度看，购买滁州句容的房产，需要格外慎重。

限购出台刚刚几天，对市场的影响尚未显现，业内普遍认为影响不大，其象征意义远大于实质意义。金三银四开局哑火，限购升级无异于给清冷楼市再泼上一盆冷水。现在的购房形式格外不容乐观，政府调控虽然不断加压，但房价却依然坚挺。这个金三银四，只希望大家期待的推盘潮能早点到来，为当下楼市解渴。

小区：东郊小镇 （江宁 麒麟门）

推荐房源：195万丨参考首付：58万丨参考月供：7244元丨建筑面积：100㎡

东郊小镇一街区 3室2厅 双阳台 带院子

东郊小镇位于江宁麒麟门，周边配套完善，小区门口有苏果社区店，楼下就是公交站台、东郊小镇健身房、东郊小镇小学、金太阳幼儿园、东郊集贸市场等。

该房源三房两厅，非毛坯，家电家具全送，可拎包入住。房子位于一楼，带60平米大院子。

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小区：万科金域蓝湾 （江宁 开发区）

推荐房源：270万丨参考首付：81万丨参考月供：10031元丨建筑面积：78㎡

江宁 万科金域蓝湾 2室2厅

万科金域蓝湾是江宁的高档小区，附近地铁、超市、商场、健身会所等配套齐全，万科自己的物业，小区环境非常好，居住舒适。

该房源非毛坯自住，保养到位，可拎包入住。两房两厅一卫户型，两房朝南，客厅朝南，楼层好，视野开阔，采光好，通风好。

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小区：新城香溢紫郡 （浦口 泰山）

推荐房源：180万丨参考首付：54万丨参考月供：6687元丨建筑面积：78㎡

香溢紫郡 花园洋房  三房诚心出售

新城香溢紫郡位于江北泰山，周边生活便利，菜场、超市、幼儿园、小学、初中等基本配套已经成熟。

该房源为3室2厅1卫，得房率高，位于总高5楼的3楼，稀缺花园洋房，带电梯，南北通透。

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小区：武夷绿洲 （江宁 东山镇）

推荐房源：190万丨参考首付：57万丨参考月供：7059元丨建筑面积：68.07㎡

武夷绿洲 竹山路地铁口 非毛坯  2室1厅

武夷绿洲小区临秦淮河湾，容积率低，西门出去有大片绿地，散步方便。周边商圈有太阳城、金鹰、景枫、万达，都在两三公里的样子。交通方面有1号线，出行很便利。

该房源在15楼，高楼层采光好。户型方正且两房朝南，经济适用，非常适合作为婚房或者一家三口居住。

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