房主降价意愿弱 新房二手房量价双倒挂

去年南京新房二手房都创下销量纪录，其中二手房更是一路领跑，全年成交超过新房两万多套，有10个月成交量都高于新房，热点板块房主看涨心态也在升温，不料新年刚过，二手房成交就遭遇节节下挫，并被新房迎头赶超。统计显示，截至1月上旬二手房成交量仅为2000套出头，在长期领跑后首次低于新房，但在很多热点板块，房主降价意愿仍不强烈，二手房报价仍与新房倒挂。对此，业内预计后期市场仍将出现理性调整，新房和二手房价也将同步回归理性空间。

年初新房二手房成交“此消彼长”

截至本月10日的网上房地产监测数据显示，1月上旬（1月1日-10日）南京新房累计认购2615套，成交2521套。同比去年12月上旬认购量上升1成多，成交量上升近两成。数据还显示，从去年12月下旬到1月上旬，南京的新房成交量连续三周攀升，12月份的后两周新房成交分别为650套和834套，到上周新房成交达到1643套，超过了前两周的总和。

对此业内认为，年初新房成交升温主要是受去年底一轮上市潮的推动，同时中低价位刚需房源增多，也吸引了不少买家出手，但在二手房市场，情况却截然相反，从去年11月底至本月初，南京的二手房成交已连续六周出现下降，单周成交量从2000多套下滑到1000多套。截至上周仅为1449套，同比12月初水平下滑两成多，比11月初下滑了将近6成。不仅如此，从整体趋势看，自去年9月份开始二手房成交也连续四个月出现下滑。

一边是略有升温，一边是节节下挫，此消彼长，长期领跑市场的二手房成交年初也被新房赶超。统计显示，1月上旬二手房成交2088套，比同期新房成交少了400多套。这种情况自去年以来并不多见。

数据显示，去年全年南京全市除高淳溧水外新房成交12.7万套，同比上年增长16%，创下历史新高，二手房全年成交更是达到了15.15万套，超过新房2.4万套，同样刷新历史纪录，在去年全年，二手房成交量有10个月都火过新房，直到去年12月仍成交了7877套，相比同期新房4000多套的成交量大幅超出7成多。

多板块仍现新房二手房价格倒挂

虽然二手房成交年初赶不上新房，但在价格方面，却是另外一种状况。365二手房统计显示，虽然去年底以来二手房成交接连下跌，但报价变化却不大，截至上周，全市挂牌均价为25110元/㎡，与前一周相比仍微涨了53元/㎡，并且从去年11月份至今，二手房挂牌价一直盘稳，均价从大约2.47万元/㎡上涨至2.51万元/㎡，小幅上升了300多元/㎡。

不仅如此，记者根据多家中介网站挂牌均价统计发现，目前全市二十多个小板块中，有超过10个板块，二手房报价都普遍高于新房。比如河西南目前新房价位普遍在3.3万-3.5万元/㎡，而中介网站统计的二手房挂牌均价已经达到3.8万-3.9万元/㎡，个别小区二手房报价达到4万/㎡左右。河西中部新房均价目前都未超过4.5万元/㎡，二手房挂牌均价则达到4.7万元/㎡左右，部分小区挂牌价达到5万元/㎡。江北片区二手房报价也普遍高于新房，比如桥北新房均价在2万元/㎡，二手房平均报价已超过2万元/㎡，高新区新房均价在1.7万元/㎡，二手房则达到1.8万-1.9万元/㎡水平，六合新房均价刚刚过万，二手房挂牌价则达到了1.2万元/㎡左右。此外在板桥、江宁等次新房较多的区域，二手房报价也往往超过同区域新房。比如板桥目前新房价位刚刚过2万/㎡，二手房报价则早在去年下半年就达到了2.2万-2.3万元/㎡的水平。

“诚意价”房源不多买家“弃二选新”

事实上，早在去年下半年，南京楼市新房二手房价格倒挂的现象就比较明显，主要原因在于新房市场实行严格的限价调控，热点板块楼盘入市价格被封顶，涨幅被牢牢“摁住”，而二手房则没有限价，报价完全依据房主心理预期，涨幅比较明显，值得注意的是今年初二手房成交虽然惨跌，挂牌价却未见下降，这又是什么原因呢？

对此一些中介人士认为，主要还是房主心态在起作用，桥北一家中介门店负责人告诉记者，其实近段时间看房人气比去年底还略好一点，时不时会有少数买家来咨询，大多准备上半年出手购房，然而房主心态没有及时调整，多数房主年初不急于卖房，报价还维持在2万/㎡以上水平，与买家心理门槛相比明显偏高，成交比较困难，也有部分房主会下调报价，这些房主大多是即将搬到外地或手头急需资金，房源报价一般低于2万/㎡，总价甚至低于同小区十多万，但总体上这部分“有诚意”的房源目前所占比例并不高。

一些购房者也明显感受到年初新房和二手房市场的差别，家住城南的孟女士今年准备换套面积大点的房子，新房二手房同时在看，她告诉记者，现在售楼处跟房主的态度完全不一样，“售楼处不停给我打电话，说年初准备开盘，价格还有优惠，但到房主那边，他的报价和前段时间相比还涨了一点。”孟女士告诉记者，眼下房主售房诚意不高，如果新房优惠比较多价格到位，她说不定就会选择新房。记者了解到，此前一段时间包括河西南、板桥等在内的楼盘销售走热，新房价格低于同区位甚至同小区二手房，也是一个主要因素。

新房二手房价格将同步回归理性

二手房成交冷清报价却与新房倒挂，这种状况会不会出现调整？业内人士认为肯定会出现。近在南京市两会期间，政府工作报告已经明确今年将进一步落实稳控房价措施，稳定市场预期，物价部门也重申将加强商品房价格监管，河西一家中介对记者表示，其实去年下半年河西楼盘限涨趋严，二手房价格整体上虽然没有明显下跌，但也基本停涨，房主下调报价的情况越来越多，如果新房长期限涨，必然会对二手房的价格预期产生影响，虽然年初属于淡季交易不活跃，但去年市场需求已经透支，接下来即便旺季来临，报价明显高于新房的房源还会面临有价无市。

业内专家认为，类似去年这种二手房火过新房的现象，并非市场常态，往往出现于楼市整体都比较火热的年份，而在市场调整的年份，二手房成交一般都不及新房，南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华分析认为，去年二手房成交井喷主要还是受到市场联动效应影响，首先新房市场不少改善买家为了买新而卖旧，增加了二手房供应量，其次热门区域的新房出现供不应求，也促使部分刚需和教育房买家转入二手房市场，此外限购限贷之前还有一些投资客进入二手房市场，这些都在客观上催热了二手房销量。但在今年楼市整体成交肯定不如去年，甚至有可能下滑三四成左右，新房也不那么难买了，加上调控后投资客受打压，市场以刚需买家为主，部分热门区域的新房由于限价，或许还能保持一定热度，二手房如果报价虚高，必然难获买家接手，预计后期成交量可能还会出现回落，全年成交也有可能明显低于新房，局部虚高的二手房价格也将出现震荡调整，与新房价格同步回归理性空间。