南京限购之后？房价走势将如何

南京限购政策于9月26日正式施行，从今年上半年至今，南京楼市接连出台了三道“限令”，分别是限价、限贷和限购，26日当天再出“宁十三条”进一步稳定楼市。在此之前，多方面都预测南京目前不会出限购，但9.91-9.23土拍大战导致多个区域地王被刷新，进一步加剧了房地产市场的调控压力，南京终还是没能扛得住，再次选择了和周边二线城市一起走上了限购的道路。

本次限购相比于周边二线城市来说，不但限制了外地人购房，而且也对本地人购房做出了限制，让很多刚需或者初次改善的购房者着实高兴了一把，不过深入分析之后可以发现，本次限购实际上对楼市降温的帮助作用非常有限，反而会一定程度上抬高房价。

本次限购关键的点在于，并没有对本地人购买二手房作出限制。

新房供给不足，二手房价格飙升

根据南京网上房地产数据显示，截止到9月27日下午，南京楼市的新房库存量仅为2.05万套，而且在这2万套房源中大部分是无效房源，并不能被消化。虽然“宁十三条”中提出要严打捂盘惜售，增加土地供应，但是南京市场无房可售的根源并不在于捂盘，促进开盘只是杯水车薪，增加土地供给至少在短期内也不会对库存见底的情况有所改善。

9月绝大多数楼盘开盘日光，哪怕限购让一部分投资客退出了新房市场，为刚需和改善腾出一部分空间，但新房严重供应不足，依然难买，这种情况下，仅仅对采取新房采取限购措施的效果将要大打折扣。

9月19日-9月23日土拍中，20幅住宅用地全部达到高限价而现房销售，导致未来2年左右的时间，南京新房上市量大幅减少。无疑让房荒的局面雪上加霜。目前南京楼市已经出现新房和二手房房价倒挂的情况，据房天下查房价数据显示，南京9月二手房的成交均价24108元/㎡，8月新房成交均价18913元/㎡。限购实施后，失去了新房购买资格的南京本地人会将目光转移到二手房市场，必将导致二手房价格再次攀升。

限购政策在为新房护盘

现房销售对于开发商来说不仅仅是推迟开盘的问题。此前可以销售期房的时候，开发商在短时间内就可以收回资金，去偿还银行贷款或者是继续开发其他项目，而现房销售会让开发商的大量资金套在项目中，融资成本，机会成本都将上升，新房上市的价格将会更高。

本次土拍20块住宅用地的均价近2万元/㎡，而且大部分位于江宁和江北，未来上市之后的房价将在3.5-6万元/㎡，现在看起来让人无法接受。但是限购出台之后，二手房价格大幅上涨，未来涨至3-5万元/㎡是可以遇见的，此时新房再上市，对比之下，价格也就不再显得那么恐怖了，购房者的心理预期早已在这段时间内随着二手房价格抬升而提高。

供求严重失衡 房价难降

南京房地产市场中供求关系严重失衡的情况不解决，房价很难得到有效的控制。限购出台之后，外地人只允许拥有一套房产，这将会促进更多的人口落户南京，作为长三角的特大城市，购房需求将会被进一步扩大，如果库存一直处于低位，现行的政策恐怕都难以抵挡房价快速上涨的态势。僧多粥少，怎么能不抢，怎么能不涨。

虽然本次限购是基于对刚需和改善的保护，但是新房房荒的局面依然存在，观望的态度至少在目前并不适合购房自住人群，只适用于投资者。买房要趁早，金九银十之际，房价又卯足了劲开始涨，即便嘴上抱怨房价过高，但还是得买。

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