政策解析 | 南京出台严厉限购 二手房房价如何变

今日（9月25日）下午，南京市委宣传部通过官方微博正式宣布南京将于9月26日起执行限购政策。

原文如下：

为深入贯彻落实中央和省政府关于推进供给侧结构性改革的工作部署，继续引导合理住房消费，进一步促进我市房地产市场平稳健康发展，落实好《市政府关于推进供给侧结构性改革促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》（宁政发〔2016〕75号）精神，结合当前实际，9月25日市政府出台了主城区住房限购政策，于9月26日起实施。

限购政策明确，在主城区范围内，已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，不得再新购新建商品住房和二手住房；拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，不得再新购新建商品住房。针对不同的购房需求，采取差别化措施，保护刚需和改善性购房，打击投机购房。

限购政策要求，执行限购的主城区包括玄武、秦淮、建邺、鼓楼、栖霞、雨花台、江宁和浦口八区，不包括高淳、溧水和六合三区，体现了调控政策的差别化和精准化。

限购时间明确，新建商品住房以合同鉴证时间为准，二手住房玄武、秦淮、建邺、鼓楼、栖霞、雨花台六区以存量房网签时间为准，江宁、浦口两区以存量房合同网签或受理时间为准。

限购政策的操作细节已经明确，对于在9月26日之前已经完成认购手续，交付定金、签订认购协议，并上传到网上房地产的商品住房，买房人可正常办理后续签约及合同备案登记手续；对于在9月26日之前购房人（非本市户籍居民家庭）已与卖方签订存量房买卖合同，合同信息已上传至存量房网签系统的，买卖双方可继续正常办理交易登记手续。

限购政策的工作流程也已明确，为落实好市政府的政策要求，市房产和国土局联合确立了限购政策执行具体操作流程：房地产开发企业、房地产经纪机构应凭不动产登记机构出具的确认信息（《本市户籍居民家庭购房证明》和《非本市户籍居民家庭购房证明》）签订商品房买卖合同或存量房买卖合同。违反限购规定的，房地产交易部门不予办理交易手续，不动产登记部门不予办理登记手续。

限购政策按照“因地制宜、完善措施”的原则，体现了政府进一步加强市场监管、规范市场秩序的决心，有利于科学引导市场预期，促进我市房地产市场平稳、健康、可持续发展。

南京限购来的突然也在情理之中，自上周土拍结束后释放出的现房销售+南京房价4万起步等信号，说明了政府调控房价的目的落空，如此一来，“抑制需求”很快就会呼之欲出。

纵观楼市四小龙，此次南京限购可以说是为严厉的一次，也是对打击投资客，保护刚需有诚意的一次。对此业内人士认为，随着南京限购明天（9月26日）正式落地，南京楼市或将产生如下影响：

1、买二手房：稀释新房客源 南京二手房市场将爆发

南京土拍在上周带来的“现房销售”信号表明，未来2年内，南京楼市将进入无新房销售的真空时期，这无疑是让原有的新房客源挤入南京二手房市场；无独有偶，本次限购政策也限制了已经拥有2套住房的南京本地人，想要在南京8个主城区内投资或者是换再改房的话，只能选择购买二手房。前后两项利好叠加，无疑将催化南京二手房的成交量进入爆发式增长。

2、买新房：离婚潮或将再次来临

南京限购从字面上看，更多的在于限制新房，也就是说，不少已经持有2套住房的以家庭为单位的南京本地人，会通过离婚的方式，原夫妻双方继续再主城区各购买一套新房。

3、买小公寓：积分落户受关注——想买我的房，先成为我的人

值得注意的是，除了二手房不再本次限购范围内，小公寓也没有被严格限定，即非南京市户口的外地人，在本次限购中规定只允许拥有一套住房，如果想要购买二套房，必须落户。这说明，限购实行之后，将会有更多的人把目光转移到公寓上。同时，借助有关“积分落户、按条件落户”征集意见的出台，落户不再对面积做要求，非南京户口的外地人想要在南京买2套房及以上，还得先落户，这又将再一次催生小公寓市场，尤其是江宁、江北的小公寓火爆。

4、农村包围城市：六合将迎来新一波涨价

本次限购主要针对南京8个主城区，六合、高淳、溧水3个区则不受影响。六合区相比于高淳和溧水来说距离南京主城区更近，早在今年7月，某一六合新盘，因其是知名房企，加上又在地铁口，因此1.5万的单价也一抢而空。如此一来，借势南京限购，加上本身地理位置上的优势，六合的房价或将比肩江北，甚至超越。

南京限购对于刚需和初次改善的购房者来说，其实并没有影响，此次限购主要针对的还是投资客。但深入分析后不难发现，名义上的限购，实质上的影响并没有想象的那么深远。南京目前的新房库存量严重匮乏，而南京土拍带来的现房销售，又将进一步加重房荒的程度。新房难买，将成为未来2年内南京楼市的一个常态，二手房将会成为热捧对象。而即便是外地人，其实只要在南京落户，买了一套房子的，也照样可以买二手房。

两年的时间其实并不遥远，随着限购落地，现房销售的到来，二手房的价格水涨船高，通过高价拿来的地，在开发完新房上市后，此时的新房价格同样会参考周围二手房价格，因此，两年后的南京房价不论有多高？想必都可以随着时间被慢慢接受。

随着现房销售造成的房荒刺激二手房市场爆发以及开发商成本增加，未来南京楼市的刚需购房门槛恐怕要到300万甚至跟高，即便现在抱怨房价太高，但该买房还是得买。

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