物价局五大举措控房价，真手段还是纸老虎

昨日南京楼市新政出台，但却不是不是之前疯传的限贷令，而是来自南京市物价局的五大举措。江苏全省价格工作研究班会上通报南京上半年商品房成交均价同比分别上涨21.7%，控制房价过快上涨任务重、压力大。

物价局《守好主阵地，打好价格战，建立循序渐进的房价调控新模式》的文件也被曝光，从曝光的文件中可以看出南京市物价局对于严控房价的意愿很坚定。

五大举措

1、热点地区设置“动态封顶价”，不能任由房价上涨导致百姓承受不起

南京市物价局局长夏德智介绍，应对新问题、新挑战，下半年南京将进一步大力控制房价上涨。物价部门会同国土局，建立房价申报土地溢价率数据库，在房价较快上涨期间，严格执行对土地出让溢价超过45%以上部分的保障房建设资金不计入其房价的准许成本，不作为申报价格的组成部分的政策。继续加大价格申报指导力度，对申报价格明显过高、涨幅明显的项目，多部门会商、多部门约谈指导，并对热点地区设置动态封顶价格，严控炒作性“楼王”的出现。

“动态封顶价，这是我们内部的一个说法，主要就是将年度涨幅控制目标分解细化，防止房价过快上涨，不能任由其涨价导致南京城市发展承受不起，南京的百姓承受不起。”南京市物价局服务价格处处长 解释。

2、楼盘报批价格评估更科学，高价盘分时分流防止集中上市

目前南京市物价局已会同房产、统计部门编制房地产价格指数，开展房地产价格情况分析，及时提供不同楼盘的具体情况，对新开盘申报项目科学评估基准价格，真实反映房价波动。在指导企业申报价格的同时，物价部门按照南京城市发展、经济增长和居民承受能力等因素理性定价，平衡各批次房源的区位、类型，优化房源结构，平衡各月销售和成交备案数制，对房价盘和涨幅相对较大的项目进行分时分流，防止高价房源集中上市，拉高楼市整体价位，稳定供需双方的心理预期。

3、严控“毛改精”等变相涨价行为，不得变相涨价明显高于周边房价

在房价过快上涨期间，南京市物价局要求，规划要点中未明确为非毛坯房的，不宜以非毛坯房源上市销售；原商品住房销售预案中以毛坯房源销售的，新房源不宜将毛坯改为非毛坯房源上市销售；非毛坯房提高带装修约的，应在销售现场公示前后装修评估对比说明，不得变相涨价明显高于周边房价。

“对于领取销许后毛改精的项目，我们要求开发商必须公示取得先期购房业主认可同意，并对预售方案进行重新备案，原则上毛坯部分的价格不变，非毛坯价格按照第三方专业机构评估结果合理确定。”

4、推动房源紧缺区域新盘尽快上市，申报面积低于3万㎡也能领销许

为防止企业分段上市分步涨价，按照南京市政府政策，开发企业一次申报面积应不低于3万平方米。物价部门介绍，在现实操作中却出现了不少区域房源紧缺的情况。

为此，在其他部门无法核对3万平方米进度问题的情况下，南京市物价局为加快房源上市力度，改进措施，要求对供应紧张区域的项目，批次申报面积客观上无法达到3万平方米的，申报价格销售的同时，开发企业应承诺6个月内再次申报新房源时，价格不上调或低于区域均价。

5、下半年再降一批涉房收费，帮助降低购房成本

下半年全省范围内将开展商品房价格与收费政策专项督查，加强分类指导。同时，将以人防、建设等涉房行业为重点，进一步清理涉房收费，降低企业成本，为稳定商品房价格提供空间和政策支持。

物价局为何此时出招

在今年4月、5月均出台了楼市的调控政策，随着新政的效果逐步显现，南京楼市出现了五大新问题。

1、开发商肆意吹嘘“放风价”，不少楼盘的“放风价”和终的“销许价”价差大；

2、部分开发商故意推迟工程进度或工程进度早已达到销售条件，但不申报价格推盘销售；

3、新推房源由毛坯改非毛坯销售，大幅提高带装修约和装修价格，以规避房价量化指导措施；

4、坚持以批次不足3万平方米申报价格销售，以便拉升房价上涨空间；

5、有的房价之外加收电商费、服务费、改装费等等。

针对新政出台后南京楼市出现的五大新问题，加上近期南京控制房价过快上涨任务重、压力大，物价局的五大举措应运而生。

五大举措是真手段还是纸老虎

对于本次的南京楼市新政，广大网友好像并不买单，根据网上调查显示，接近70%的投票网友认为调控政策太温和，如果不是限贷或者限购，南京房价肯定还涨。

上半年虽然出台了两道调控政策，虽有效果，但不尽如人意。从4月限价令出台之后，根据国家统计局的数据显示，5月和6月南京新建住宅房价涨幅达到8.1%，而部分楼盘涨幅实际已经远远超过这个数字。根据目前南京楼市的发展态势来看，1-2个月之后，南京新房房价累计涨幅将超过“限价令”中高红线12%。

虽然土地熔断政策在7月初的土拍大战中展示了其威力，不过对于地价的控制效果短期内不能快速体现。而且如果每次逢土拍必熔断的话，南京未来新房供应量将会受到影响，供不应求的缓解周期将会变长，对市场来说并不是一件好事。

物价局的五大举措表明了控地价控房价的态度仍然会坚持不动摇，也显示出了南京调控的新方向，不过有些措施比较难落地。比如说全面管控毛坯改非毛坯很难，开发商也可能想要做非毛坯，改善产品品质；非毛坯也是也符合行业趋势和节能环保的需要，逐渐提高非毛坯比例，提高品质，这个是控制不住的。

总体来说本次物价局出台的五大措施将会和“限价令”、“双控”一起组成下半年南京楼市调控政策的三大主力军，不过相对于之前疯传的限贷，限购来说，只能说是一个温和的调控政策，对于房价的影响仍然有限。但政策的出台也显示出了政府和物价局对房价的重视和关心，南京的经济发展对房地产市场的依赖很大，既不能任其发展，也不能一刀限死。

对于目前的南京楼市来说，为有效的方法还是增加土地供应，供需状况是影响房价的一个非常重要的因素。今年上半年土地、新房供应不足，是南京房价飙升的主要原因。每逢土拍几十家开发商互相厮杀，每逢开盘投资客和刚需族千人抢房，在这种局面下，南京的房价想降也难。