金三银四创五年新高 3分钟一套成交

传统楼市的“金三银四”刚刚落幕，南京楼市表现抢眼。据中指研究院2016年4月发布的“十大城市房地产价格指数排名”显示，南京综合指数及住宅指数环比涨幅均排首位，新房14连涨，二手房11连涨。金三银四期间，南京二手房的成交量高达34471套，同比上涨66.05%，相当于平均约3就有一套二手房成交，如此凶猛的成绩，更是刷新了南京5年来新高。

图1 南京近一年房价走势图

            图2近一年南京二手房成交量及环比走势

“金三银四”南京楼市整体呈“量价齐升”的态势，其中江宁区、鼓楼区作为主力军，无论成交量还是关注度等方面都十分抢眼。

双区齐辉：江宁称王，鼓楼为后

江宁区作为“常胜将军”，“金三银四”依旧表现突出，成交量独霸首位，高达8683套，占全市三、四月成交总量的4成之多。鼓楼区表现也不负众望，位列第二，两月成交量为5471套。

区县关注度：江宁、鼓楼齐上榜

图3 南京4月二手房区县搜索量占比图

江宁区配套完善、交通便利，区域内优质新楼盘众多，性价比高，一直受到刚性需求的青睐。随着商业、规划、教育资源的不断完善，催生出的改善型三房、大四房也逐渐受到热捧。江宁区也在不断发展中，满足刚需到改善的购房需求。

而鼓楼区作为主城区，各项配套都较完善，公共交通网纵横交错，尤其是南京市各小学将在5月启动招生工作，而鼓楼区又是拥有众多优质教育资源的区县，因此交易火爆也在情理之中。

商圈搜索量：江宁东山镇，鼓楼龙江居于第六

图4 网友关注商圈及占比图

4月商圈搜索量前三分别为东山镇、仙林和桥北。其中，排名的东山镇位于江宁区中心区域，是连接市中心和江宁区的“枢纽”。相对于百家湖、九龙湖区域即将破3的房价，东山镇房价相对较低、涨幅较稳，地铁1号线、3号线周边，万达广场等商超配套齐全，这对于绝大多数刚性需求的购房者来说，的确是高性价比之选。

楼盘排行：热搜前五，江宁上榜四家

图5 网友关注楼盘及搜索占比图

东郊小镇属于江宁区麒麟板块，目前小区二手房挂牌均价为11467元/㎡，尚处在房价相对洼地，大大满足了刚性需求。而天地新城、武夷绿洲是江宁区域里相对高档的小区，同时满足了想在江宁区落户的改善人群。随着4月麒麟新地王的诞生，南部新城的逐渐崛起，不仅带动了麒麟版块的发展，同时也辐射到整个江宁区，使得江宁区在这两月“集万千利好于一身”。

4月南京楼市亮点回顾

1、麒麟地价破2，南部新城或将比肩新街口

从去年起，南京便是“逢土拍必地王”，今年4月15日，麒麟G09地块以 22353元/㎡，一举成为麒麟地王。地王的出现势必会拉升周边房价，同时也带动了周边的发展，被称为“主城后一块洼地”的南部新城，也在此期间逐渐崛起。据悉，南部新城将打通东南部连接主城、江宁、河西的交通“肠梗阻”，成为南京发展的重要功能板块之一。

2、“限价令”出台

4月25日，南京市发改委正式发布了南京楼市“限价令”，房价年化涨幅不超过8%-12%。对于此次执行的“限价令”调控政策，有专家认为，通过该政策能够抑制开发商大幅涨价，在开发商和购房者之间寻求平衡，去化刚需房库存，同时，也江北与河西猛增的房价有所抑制。但是，也有业内人士指出，该政策的执行，限制了开发商的涨价空间，尤其是前期销售许可价格定价较低的开发商，因此，“捂盘惜售”、“抢房”、“天价房号”等现象衍生，会使新房更难买。另一方面，由于“限价令”的实施，新房市场供需不平衡，二手房的热捧度会因此水涨船高，造成新房、二手房成交量倒挂的现象。不过，从新政施行至今，已过去两周，南京多家楼盘依旧频现“光”盘，“限价令”对楼市的影响还需等待它的发酵。

3、新城小学风波

4月20日，建邺区教育局发出通知：由于今年新城小学招收300名适龄儿童，但辖区内有600名生源，因此将通过摇号、划出学区等形式，缓解生源过多的情况，由此引发了业主为期一周的维权事件。该事件于4月29日正式出台解决方案，方案为坚持摇号、“借”校就读。这一事件的起因于划出学区的欧洲城、兴宏园作为早期的代招小区，而家长对于优质教育的过分追求，久而久之造成了如今“僧多粥少”的局面。甚至在这一事件之后，新城小学附近的二手房房价都有不同程度的下跌，很多家长开始反思，几百万的教育房到底“值不值”？对此业内人士建议，家长在购买教育房前，应了解该校的办学规模、生源规模，好提前两年落户，且选择具有成熟教育资源的小区。而南京逐渐兴起的民办小学，对于“望子 ”的家长来说，也是不错的选择。

4.营改增：终于等到你

5月1日起，南京全面实施营改增，涉及建筑、房地产、金融、生活服务4个行业14.26万户纳税人。营改增后，营业税正式退出历史舞台。具体计算方式为，如果个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售，将免征增值税；如果不满2年，则按5%的征收率全额缴纳增值税。对持有时间不到两年的买卖，营改增后税收有不同程度减少，原本100万的房子，将少交约2400元的税费，这对于购房者来说，又是一积极入市的利好条件。

“金三银四”期间，各种利好政策全面出击，加之教育房市场落户忙，使得南京楼市持续火旺。未来五月，随着限价令发酵、教育房降温，南京二手房市场预计将会逐渐趋于理性，但同时，随着营改增落地，或将是此前观望的购房者，重新回到市场的重要因素。