专家深度解析楼市改善需求

今年5、6月，在楼市趋于复苏的过程中，改善性需求明显释放，少数城市甚至可以说是爆发。突出表现在过去几年滞销的大户型、高单价住宅，突然开始容易销售了。

例如，上海闸北区非核心地段，某7万元单价的楼盘，居然开盘销售额也能超20亿元。这在2011-1014年期间，基本不可想象。而这种现象，同样出现在北京、深圳、广州、厦门等诸多城市。在笔者看来，近期改善性购房需求爆发，高档房销售好转，主要原因有三。

1、政策面转暖。众所周知，2010年4月史上严厉的“国十条”出台后，陆续又出台了很多打压投资投机性购房需求的政策，如限购、限价、限贷等。由于投资性购房需求与改善性购房需求之间界限不清，官方也没有能力精准甄别，所以“国十条”之后改善需求也被大面积误伤了。

政策由去年的初显到今年3月份的大力出台。去年二季度开始，多数城市陆续取消了限购，地方政府也不再实行限价。去年9月30日央行和银监会出台“央四条”，放松限贷，对拥有1套住房并已结清贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策；对于非限购城市，解除3套及以上禁贷的政策。今年3月，国务院总理李克强在政府工作报告中，提出支持改善性住房需求，于是其后六部委出台3个文件，在税收、信贷等加大支持改善需求力度。

2、市场需求久抑必扬。在很多商品市场中，都存在一个现象，不论什么原因，当需求被压制一段时间之后，常常会有自发性的释放。2010-2014年，多数高档房（包括大户型公寓和别墅）楼盘都遭遇销售困局，这也就意味着很多这类购房需求被抑制了几年。有购买能力和意愿的刚需（一般为首次置业），一般不会等待超过两年，而改善需求（包括首次改善、二次改善、多次改善），可以等待更长时间。

对于住宅过剩、空置率过高等论调，笔者并不认同。部分三、四线城市确实存在开发过度、住宅库存偏高、部分偏远新建小区入住率偏低等现象，但就而言，情况并没那么糟。我国城镇化率还远没达到70%，至2025年之前，每年城镇新增住宅需求仍能平均达10亿平方米左右。在市场无形之手的作用下，赚不到钱的开发商自然会减少盲目投资和扩张。况且，一线城市和多数二线城市，基本不存在住宅过剩的问题，人们购房需求是真实存在的。

此外，还有种看似有理的流行言论：计划生育导致“4-2-1”家庭结构（4个老人1对父母1个孩子），未来20年，6个祖父辈的几套房都留给一对年轻夫妻，则共有6-7套房。这一观点存在诸多缺陷。其中之一是即便真有6、7套房，大部分都是老旧破小的房子与小区，居住性能很差。人们追求居住舒适度的需求无止境，当前大部分家庭仍缺好房。这就是改善需求源源不断冒出来的根本原因。

3、股市获利资金流入楼市。据笔者的研究，股市和楼市的关系是“同向不同步”。所谓“同向”，是指二者皆受货币政策和流动性的影响，在宽松条件下，二者皆易上涨，反之则易下跌。所谓“不同步”，是指一般股市先变化，楼市后变化。另外，二者皆具有“财富效应”，其中股市财富效应更易向楼市溢出，也即股市赚钱后转而购房。

股市和楼市的关系可分为三个阶段。阶段，去年四季度至今年一季度，股市先于楼巿上涨，股价涨而房价不涨，分流资金，利空楼市；第二阶段，今年4月以来，股市上涨已到中场，房价止跌上涨，二者各得其所，互有影响，总体中性；第三阶段，股市见顶下跌，部分资金转至楼市，房价继续上涨，目前时间难测。

目前，正处于第二阶段。今年3月底的楼市新政，驱动市场复苏，一线城市房价已经上涨，其中深圳相当火爆。预计70个大中城市房价于5月份总体翻红，其后越来越多的城市房价将止跌上涨。而沪指上涨至4500点至5000点后，一些老股民、高净值人群已开始提前防范风险，其中部分人将获利资金转入楼市，可能少量属于投资性购房，但这部分人所购偏高端住宅，多属于自住性改善需求。