成交量破5000套 11月南京二手房市场全面升温
————2014年11月南京二手房房价及交易量分析报告
房天下南京二手房网
2014-12-02 17:48:00
来源：房天下南京房价网
[提要]南京市11月份二手房挂牌量171706套，环比10月下跌了3.50%，二手房挂牌均价为17105元/平方米，环比下跌1.74%。南京市11月份二手住宅成交量5169套，环比10月上涨31.76%；二手房（含办公和商业）成交量5319套，环比10月上涨32.35%。
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一、楼市动态
二手房市场方面：
动态：
1.挂牌量：南京市11月份二手房挂牌量171706套，环比10月下跌了3.50%，二手房挂牌均价为17105元/平方米，环比下跌1.74%。
2.成交量：南京市11月份二手住宅成交量5169套，环比10月上涨31.76%；二手房（含办公和商业）成交量5319套，环比10月上涨32.35%。
综述：
11月份，南京二手房市场升温明显，根据南京网上房地产的统计数据，11月南京二手房成交5319套，其中二手房住宅成交5169套，这是自今年5月份之后，南京二手房市场成交量首次突破5000套。
具体到各区，江宁以1043套的二手房住宅成交量位列11月南京二手房住宅成交量的榜首，鼓楼和秦淮分列二三位，成交量分别为878套、694套。在涨幅方面，本月南京各区二手房住宅成交量相比上月全部有不同程度的增长，成交量涨幅位居前三的分别为六合、江宁和玄武，涨幅分别为59.74%、45.06%、43.54%。
本月，南京市二手房挂牌价小幅下挫，南京市二手房挂牌均价为17105元/平米，环比上月下跌1.74%。具体到各区，本月鼓楼、建邺、白下占据挂牌均价前三位，挂牌价分别达到22768元/平米、21660元/平米、19594元/平米，其中鼓楼本月挂牌价相比上月有一个明显的下跌，跌幅达到2.71%，在南京各区挂牌价中跌幅。
租赁市场方面：
动态：
租金：11月租金均价为2503元/月，环比10月下跌4.10%。
总量：11月份租赁网签总量9144套，环比10月份上涨36.19%；备案面积3927926平方米。
住宅：本月网签3316套，环比10月上涨60.43%；备案面积286899平方米。建邺区涨幅，环比涨514.04%；浦口区跌幅，跌64.87%。
办公：本月网签2332套，环比10月上涨3.23%；备案面积1881069平方米。高淳区涨幅，为50.00%；溧水区跌幅，跌50.00%。
商业：本月网签3496套，环比10月上涨46.40%；备案面积1759958平方米。建邺区涨幅，涨214.63%；雨花台区跌幅，跌35.99%。
综述：
11月，南京市租金均价为2503元/元，环比10月份大跌4.10%，算上本月，南京租金均价已经是连续三个月下跌。价格的下跌反而促进了租赁成交量的上扬，11月份，南京租赁网签总量达到9144套，环比上月增长36.19%，其中租赁住宅成交3316套，环比上月大增60.63%。
本月建邺、鼓楼、江宁占据租赁住宅成交的前三位，成交量分别达到1443套、564套、3223套。其中建邺是南京本月租赁住宅成交涨幅的区，环比涨幅高达514.04%，环比跌幅的是浦口，跌幅为64.87%。建邺、鼓楼、白下依然占据租赁均价的前三，租赁均价分别为3208元/套、2981元/套、2833元/套。
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二、二手房市场动态
2.1二手房挂牌量
全市：挂牌量较上月下跌3.50%
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
2014年11月份，南京挂牌量为171706，较上月下跌3.50%。
各区：跌多涨少
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
本月各区挂牌量前三为江宁、鼓楼、浦口。各区挂牌量涨幅的是六合，涨幅为63.79%，跌幅的是下关，跌21.80%。
2.2二手房挂牌价格
全市：挂牌均价环比跌1.74%
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
南京市11月份二手房挂牌均价为17105元/平米，环比10月跌1.74%。
行政区：七涨六跌
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
11月挂牌价涨幅的是溧水，涨幅为0.94%；跌幅的是鼓楼区，下跌2.71%。
2.3 二手住宅成交量
全市：二手住宅成交5169套
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
2014年11月二手住宅成交量为5169套，环比10月上涨31.76%。
行政区：全部上涨
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
本月南京各区成交涨幅的是六合，涨幅为59.74%；其次是江宁和玄武，涨幅分别为45.06%、43.54%。
各区占比：江宁、鼓楼占据成交前两位
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
江宁本月成交占据，成交占比为20.18%。
2.4二手房市场关注度
行政区：江宁依旧占据关注排行首位
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
各区县搜索排名前四依然没有变化，分别为江宁、鼓楼、浦口和建邺，其中江宁的关注度为19.02%。
热点商圈：仙林仍居榜首
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
与上月相比，大厂街道本月新上榜，位列第二，前三分别为仙林、大厂街道和奥体。
热点楼盘：
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
威尼斯水城本月上升两位，来到楼盘热搜榜榜首，搜索占比为1.82%，明发滨江新城和天润城位居二、三位。
总价区间：50-80万区间关注
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
本月价格区间排名与上月变化不大；50-80万区间占比17.61%，80-100万元区间占比14.27%，100-120万区间第三，占比10.97%。
面积区间：70-90平米区间关注
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
11月面积区间关注度，70-90平米的刚需户型关注，搜索占比达到22.17%；其次是50-70平米的小户型，关注度为20.84%。
户型区间:二居室房源关注
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
本月户型搜索量排名没有变化。二居及三居户型占据前两位，搜索占比分别为43.33%与39.38%。
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三、租赁市场动态
3.1 租金价格
全市：租金连续三月下跌
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
本月租金均价为2503元/月，跌4.10%，南京市租金均价连续三月下跌。
区县：各区县租金九跌一两涨
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
六合跌幅，跌4.44%，跌幅排在二、三位的是栖霞和玄武；涨幅的是白下，涨2.24%。
户型：
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
本月三类户型租金均价全部下跌，跌幅的是三居，跌4.17%，二居室下跌1.73%，一居室跌0.34%。
3.2租赁成交量
全市:11月租赁成交量环比上涨36.19%
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
本月租赁总成交量为9144套，备案面积共达3927926平方米。租赁成交量环比上月涨36.19%。
各区：
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
涨幅为建邺区，涨252.69%，其次为六合，涨幅为97.30%；浦口、雨花和高淳位居本月跌幅前三位，跌幅分别为39.18%、12.57%和12.31%。
3.3租赁市场关注度
行政区: 江宁和鼓楼两区关注
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
本月行政区关注度排名，江宁、鼓楼、栖霞占据前三，搜索占比分别为16.96%、13.54%、11.47%。
热点商圈：仙林占据
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
本月租赁热搜商圈仙林、奥体、迈皋桥占据商圈热搜榜前三，搜索占比分别为4.34%、3.13%、3.01%。
户型区间: 单室户型关注
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
一居、两居居和三居占据租赁户型搜索榜搜索榜前三，搜索占比分别为39.55%、38.99%、17.61%。
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四、市场分析与展望
二手房方面：
11月份，南京房产市场全面转暖，无论是新房还是二手房市场成交量都表现出了强劲的增长，新房市场10月份认购突破1万套，而二手房成交量也是时隔半年之后再次突破5000套大关，一切迹象似乎都在现实南京二手房市场正在强劲复苏。
南京二手房市场的转暖从10月份下半月开始就已经有了明显的迹象，经纪公司反馈的看房人数从10月份就开始大幅增加，进入11月份之后，前期政策利好的累计对市场的刺激作用彻底显现。根据南京网上房地产的统计数据显示，11月份南京排名前十的经济公司成交量环比10月份增长超过50%。
取消限购、放松信贷、央行降息，在最近一两个月持续利好政策的刺激下，南京的二手房市场终于开始热了起来。经过10月份的预热，到了11月份，南京的二手房市场达到了近几个月来的一个峰值，根据南京网上房地产的统计数据显示，11月份南京二手房住宅成交5169套，环比上月涨了31.76%。11月份市场成交的放量增长，应该说政策因素的影响大于市场因素的影响。南京二手房市场的需求相对稳定，市场在最近两个月的表现很大程度上得益于政策对于市场的刺激。取消限购只是放开了购买权限，但是真正对市场起重要作用的还是信贷货币政策的调整，市场的反应也间接印证了这一点。
但是南京楼市在11月份交出亮眼成绩单之后，也应该看到隐忧依然存在。经过11月份的热卖之后，南京商品房库存量依然在5万套的高位徘徊，而二手房在政策刺激过后，能否维持目前的成交量，依然是一个未知数。虽然上月南京二手房市场挂牌均价有所下降，但是市场实际的议价空间却在不断减少，说明二手房市场总体向暖，但是处在回暖的初级阶段，市场除去政策因素外，支撑依然不足。
租赁市场方面：
11月租金均价为2503元/月，环比10月下跌4.10%。11月份租赁网签总量9144套，环比10月份上涨36.19%； 住宅本月网签3316套，环比10月上涨60.43%。
11月份原本不是租赁的旺季，但是本月租赁住宅成交量却又一个大幅的增长，主要是建邺区租赁成交有一个明显的增幅，11月南京租赁住宅成交增量1249套，其中建邺增量为1208套。除去建邺，其它各区的租赁住宅成交量和上月基本持平。本月，租赁价格大跌4.10%，已经是连续三月下跌，租金水平回到了5月份的水平。随着越来越逼近年关，天气转寒，预计12月的租赁成交相对11月份会有明显回调。
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五、附注：楼市资讯、新政和交通新闻
5.1楼市资讯
江苏拟推广非毛坯房购房优惠 或减免部分契税 2014年11月13日
江苏省政府召开新闻发布会，出台并解读“关于加快推进建筑产业现代化促进建筑产业转型升级的意见”，鼓励技术创新打造绿色建筑，加快推进建筑产业现代化。值得一提的是，购买成品住房且属于首套住房的家庭将享受优惠政策支持。
南京房价连续5个月下跌 10月份70城市房价无一上涨 2014年11月18日
国家统计局昨日公布10月份70个大中城市房价变化情况。从数据看，70个大中城市中有69城房价下跌，无一上涨。继7月份南京房价创下5年多月跌幅后，10月份南京的新建商品房价迎来连续第5个月下跌。
申购不过半南京喊停限价房 明年将以共有产权房取代 2014年11月20日
南京市住房制度改革办公室、住房保障办公室最近联名发出通知，12月19日起，该市将停止接受保障性限价房申请。 “限价房将停止受理，既有政策因素，也有市场需求不足因素。”南京市住建委住房保障处处长蔡熹蔚坦言，接下来将“合并同类项”，限价房、经济适用房都会归并为共有产权房，明年开始推出。
江北新区建设将先开发未用闲置用地 2014年11月21日
江北新区开发建设将先开发存量未用、存量闲置、存量低效等低效用地，不会盲目开发；江北地区现有存量未用、存量闲置、存量低效等各类存量土地约4.6万亩，占全市比例接近40%，江北的开发建设必须先开发低效用地。
住建部拟出台收购商品房用于保障性住房指导意见 2014年11月24日
一面是低收入人群的住房需求，一面是地方日渐高企的房地产库存压力；一面是地方政府捉襟见肘的财政，一面是中小房企的资金回款需求。在各种矛盾交织中，被认为是“一箭多雕”的地方政府收购商品房用作保障性住房政策有望落地。针对地方政府收购商品房具体操作问题，住房和城乡建设部(下称“住建部”)拟出台收购商品房用于保障性住房指导意见，具体对地方政府回购或回租普通商品房分类做出具体要求。
中央编办批复成立国土资源部不动产登记中心 2014年11月28日
中央编办已就国土资源部不动产登记中心等事业单位机构编制调整，向国土资源部、住房和城乡建设部、农业部、国家林业局发送批复文件。
中央编办批复同意中国土地矿产法律事务中心（国土资源部土地争议调处事务中心）更名为国土资源部不动产登记中心（国土资源部法律事务中心），主要承担不动产登记相关政策、业务、技术等方面支撑工作和国土资源法律事务工作。
5.2楼市新政策
央行降息 2014年11月21日
央行宣布自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。
一年期贷款基准利率下调0.4个百分点，至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点，至2.75%；存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍，调整为1.2倍；其他各档次贷款和存款基准利率相应调整；对基准利率期限档次作适当简并。
南京公积金贷款利率下调0.25% 2014年11月24日
11月24日，南京公积金管理中心发布通知称，从2014年11月22日起，下调个人住房公积金贷款利率。具体为：五年期以下(含五年)贷款利率由现行的4%下调至3.75%，下调0.25个百分点；五年期以上贷款利率由现行的4.5%下调至4.25%，下调0.25个百分点。
按照60万元公积金贷款20年计算，月供将从3795.9元降至3715.41元，每月少还80.5元。通知载明，凡是在11月22日之前已经通过管理中心审批完毕但未放款的个人住房公积金贷款，按此次下调后的利率执行，未经审批的仍按老办法。
下月起在南京买房省公积金贷款可异地还款 2014年11月26日
江苏省省级机关住房资金管理中心发布《跨省市委托支取住房公积金 逐月偿还住房贷款管理办法》（试行），下文简称《管理办法》。根据央行新政，江苏省省级机关住房资金管理中心制定了该办法，从12月1日起正式执行。即从今年12月1日开始在南京买房且缴存省级机关公积金的市民，可以异地还款了。
5.3交通新闻
南京5条地铁线同时在建 地铁5号线提前至明年开工 2014年11月6日
2015年，南京除续建东西向大动脉的地铁4号线、从河西南部过江的宁和城际以及开通运营南京第二条过江线——地铁3号线外，将计划新建宁高二期、宁溧城际、地铁5号线这三条地铁新线，形成5条地铁线同时在建的布局。
宁和城际河西试验段年底有望全线贯通 2014年11月7日
南京第三条过江轨道交通线——S3线（原名12号线）宁和城际一期，正在全面加紧施工。截至10月底，河西试验段的4座车站已完成主体结构施工，年底有望全线贯通；城南段的景明佳园站至汪家村站正在进行围护结构施工；江北段的车站正陆续开工。其中4条盾构隧道已贯通，4条正在掘进中。
地铁3号线江北段即将开始试跑 2014年11月7日
备受关注的地铁3号线，昨天又传出好消息；两列列车抵达江北林场基地，即将开始江北段的“试跑”。根据计划，下月将实现通电全线试跑，春节前后通车。
定制公交40从江北到新街口 12月增加到9条 2014年11月11日
南京条定制公交从10月8日起开始首发，当天早上7:03，挂有“通勤班车”标牌的公交车，从浦口江山路的明发滨江小区始发，7：43抵达新街口西站。40从江北经过交通拥堵的长江大桥和市区主要交通干道，抵达新街口。该趟车的方便快捷让尝鲜的乘客颇为满意。到11月10日，南京过江的定制公交线路已扩容至6条。
大胜关大桥开通 串起南京快速交通二环三环 2014年11月17日
大胜关大桥，其实是扬子江大道的一段，全桥长1.08公里(跨河面的主桥490米)。此前，南岸的雨花经济开发区、板桥新城，以及北岸的河西南部鱼嘴地区，因为天堑——秦淮新河而长期隔桥相望。双向六车道的大胜关大桥开通后，板桥开车到河西，只要12就能到达奥体南部，再通过扬子江大道、应天大街高架，便可以到达南京主城各个区域。
纬三路过江通道双向8车道 明年底通车 2014年11月20日
纬三路隧道江南、江北明挖暗埋段、以及江北段地面道路工程均实施完成，2015年底建成通车的目标基本可以完成。纬三路过江通道工程位于南京长江大桥上游约5km，采用双管双层、X型8车道盾构隧道方案，连接南京主城区与浦口规划新市区中心。
地铁七号线泰山路段不建高架 改下穿隧道 2014年11月24日
南京地铁七号线是拟建的一条穿越主城西南到东北的一条重要的轨道交通线路，其位于河西泰山路段原拟采用高架方案，受到周边居民质疑。南京地铁公司在对高架和隧道两种方案进行比较研究后，现阶段在上报“十三五”期间建设规划中，泰山路段由“地上龙”变为“地下龙”，改为下穿隧道。
机场大巴新增龙江站点 明年中华门站点也将恢复 2014年11月26日
12月1日起，原汉中门长途客运站发往禄口机场的机场大巴正式停运，禄口机场将开通龙江新城市广场的往返旅客班车，方便城西旅客出行。机场承诺，机场发往市区的旅客班车客流高峰时10左右一班，平均间隔20左右，最长不超过30。2015年元旦前后，禄口机场还将恢复原中华门机场大巴站点。
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