八月南京二手房市场成交遇冷 松绑限购时机已到？
————2014年8月南京二手房房价及交易量分析报告
房天下南京二手房网
2014-09-03 14:37:00
来源：南京房天下房价网
[提要]南京市8月份二手房挂牌量170696套，环比7月上涨了3.58%，二手房挂牌均价为17292元/平方米，环比上涨1.24%。8月份二手住宅成交量3136套，环比7月下跌23.23%；二手房（含办公和商业）成交量3272套，环比7月下跌23.84%。
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一、楼市动态
二手房市场方面：
动态：
1.挂牌量：南京市8月份二手房挂牌量170696套，环比7月上涨了3.58%，二手房挂牌均价为17292元/平方米，环比上涨1.24%。
2.成交量：南京市8月份二手住宅成交量3136套，环比7月下跌23.23%；二手房（含办公和商业）成交量3272套，环比7月下跌23.84%。
分析：
8月份，南京二手房市场成交跌入低谷，在成交量方面，8月份南京二手房住宅总共成交3136套，环比7月份下跌23.23%，二手房成交总量3272套，环比7月下跌23.84%；通过纵向比较可以发现，3136套的住宅成交量比今年2月份春节期的成交量还要低。说明目前南京二手房市场依然没有摆脱近一段时期的低迷，跟楼市的大势走向也基本一致。
在二手房挂牌均价方面，8月份南京二手房挂牌均价为17292元每平米，环比上月小幅上扬1.24%，青奥会给南京二手房市场带来微小利好，二手房主借青奥概念拉高挂牌均价，但市场成交并没有给价格上涨带来支撑，价格的拉高，加上新房连续四个月价格下跌，反而把一部分购房者推向新房市场，造成本月南京二手房市场成交惨淡。
具体到各区，本月南京九区二手房住宅成交量全部环比下跌。成交下滑的是建邺，跌幅达到了34.45%，鼓楼和栖霞位于跌幅榜的二、三位，跌幅分别达到29.93%和29.75%。鼓楼因为本月成交下降过快，总成交量被江宁超过，位于区县成交的第二位。青奥会期间，开发商加推新盘的速率有所减缓，但二手房成交却大幅下滑，说明目前市场对南京楼市整体下行还有一个预期的空间，观望情绪在近两个月显得越来越浓。
租赁市场方面：
动态：
租金：8月租金均价为2723元/月，环比7月上涨2.95%。
总量：8月份租赁网签总量6749套，环比7月份下跌12.45%；备案面积2155517平方米。
住宅：本月网签2151套，环比7月下跌24.31%；备案面积232360平方米。鼓楼区涨幅，环比涨52.43%；建邺区跌幅，跌77.18%。
办公：本月网签1880套，环比7月下跌13.16%；备案面积912096平方米。六合区涨幅，为49.41%；溧水区跌幅，跌33.33%。
商业：本月网签2718套，环比7月上涨0.59%；备案面积1011061平方米。六合区涨幅，为273.21%；建邺区跌幅，跌85.76%。
分析：
8月份，南京租赁市场价格继续上涨，租金均价已经来到了2723元，加上本月，租金价格已经是连续五月上涨。成交量方面，全市八月份租赁网签6749套，环比下跌12.45%，其中租赁住宅网签2151套，环比下跌24.31%。
具体到各区，在租赁住宅成交量方面，各区县六跌四涨，跌幅的是建邺，跌幅为77.18%，其次为浦口，跌幅为41.22%；涨幅的是鼓楼，涨幅达到了52.44%，其次为六合，涨幅为50.52%。临近开学，鼓楼本周学租房市场需求增大，导致了鼓楼本周租赁市场的猛涨。本周租赁住宅成交排在前三位的是鼓楼、雨花和浦口，成交量分别为596套、292套和261套。
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二、二手房市场动态
2.1二手房挂牌量
全市：挂牌量较上月上涨3.58%
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
2014年8月份，南京挂牌量为170693，涨幅为3.58%。
各区：跌多涨少
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
本月各区挂牌量前三依然为江宁、鼓楼、浦口。各区挂牌量涨幅的是鼓楼，涨幅为16.72%，跌幅的是栖霞，跌6.62%。
2.2二手房挂牌价格
全市：挂牌均价环比涨1.24%
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
南京市8月份二手房挂牌均价为17292元/平米，环比7月上涨1.24%。
行政区：六涨五跌
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
8月挂牌价涨幅的是鼓楼区，涨幅为2.56%；跌幅的雨花区，下跌1.34%。
2.3 二手住宅成交量
全市：二手住宅成交3136套
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
2014年8月二手住宅成交量为3136套，环比7月下跌23.23%。
行政区：成交全部下跌
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
本月南京各区成交均有不同程度下跌，跌幅位于前三的是建邺、鼓楼和栖霞，跌幅分别达到34.45%、29.93%和29.75%。
各区占比：江宁、鼓楼占据成交前两位
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
江宁本月超越鼓楼，占据成交榜的位，成交占比为18.34%。
2.4二手房市场关注度
行政区：江宁依旧占据关注排行首位
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
各区县搜索排名前四依然没有变化，分别为江宁、鼓楼、浦口和建邺，其中江宁的关注度为18.20%。
热点商圈：仙林仍居榜首
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
与上月相比，龙江上升七个位次，来到第二，奥体比上月下滑一位，来到第三；本月热搜商圈前十名单没有变化。
热点楼盘：
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
明发滨江新城比上月上升一位，占据热搜榜首，搜索占比为1.49%，天润城和威尼斯水城分别占据二、三位。
总价区间：50-80万区间关注
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
本月价格区间排名与上月变化不大；50-80万区间占比15.74%，80-100万元区间占比13.40%，120-150万区间第三，占比10.14%。
面积区间：70-90平米区间关注
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
8月面积区间关注度，70-90平米的刚需户型关注，搜索占比达到22.00%；其次是50-70平米的小户型，关注度为19.49%。
户型区间:二居室房源关注
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
本月户型搜索量排名没有变化。二居及三居户型占据前两位，搜索占比分别为39.55%与37.19%。
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三、租赁市场动态
3.1 租金价格
全市：租金连续五月上涨
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
本月租金均价为2723元/月，涨幅2.95%，南京市租金已经连续五月上涨。
区县：各区县租金七涨四跌
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
下关涨幅，为4.76%，涨幅排在二、三位的是秦淮和鼓楼；跌幅的是建邺，跌幅达到2.05%。
户型：
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
本月一居室租金涨幅，为3.89%，二居室涨幅2.86%，三居室涨3.48%。
3.2租赁成交量
全市:8月租赁成交量环比下跌12.45%
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
本月租赁总成交量为6749套，备案面积共达2155517平方米。租赁成交量环比上月跌12.45%。
各区：
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
涨幅为六合区，涨111.88%，其次为雨花和鼓楼，分别为59.49%和39.79%；建邺和浦口位居本月跌幅前两位，跌幅分别为73.69%和41.16%。
3.3租赁市场关注度
行政区: 江宁和鼓楼两区关注
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
本月行政区关注度排名，江宁、鼓楼、栖霞占据前三，搜索占比分别为14.21%、14.01%、10.69%；其中栖霞由上月的第六位连升三位，本月高居第三。
热点商圈：仙林重回
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
本月租赁热搜商圈回归常态，仙林、奥体、迈皋桥占据商圈热搜榜前三，搜索占比分别为2.98%、2.36%、2.28%；上月排名的宁南本月跌出前十。
户型区间: 两居户型关注
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
两居、一居和三居占据租赁户型搜索榜搜索榜前三，搜索占比分别为29.20%、25.16%、23.30%。
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四、市场综述与展望
二手房方面：
8月份，南京二手房市场继续低迷，成交量也滑倒近期历史的一个谷底，从目前市场的反应来看，并没有明显的信号显示南京二手房市场有回暖的趋势。南京楼市新商品房的去化周期近几个月来逐步延长，5、6、7月的去化周期分别是8.33个月、10.13个月、11.35个月。到8月底，南京新房库存量已经站上4.8万套，为近2年来 的新高，虽然比起杭州等城市要健康太多，但也开始出现“消化不良”的征兆。而在信贷方面，南京所有的商业银行基本还是执行基准利率上浮5%的政策，在很大程度上抑制了购房者的消费需求。所以，青奥会结束之后，关于南京取消限购的传闻也甚嚣尘上。
从目前情况来看，二三线城市取消或者放松限购已经成为大势，继7月26日无锡取消90平米以上(含90平米)住房的限购政策后，无锡又出新政，无锡市区(江阴、宜兴本来就不实施限购政策)暂停执行住房限购政策，这意味着无锡正式全面放开房屋限购。曾经，40多个城市限购，如今，只剩下9个：北京、上海、广州、深圳、南京、三亚、珠海、兰州、西宁。
从目前的信息来看，决策部门对南京取消限购的可能性已经进行了讨论，目前基本是有两种声音，一种意见是取消90平米以上户型限购，另一种意见是全面取消限购。除了开放限购，信贷政策何时调整也成为市场关注的焦点，业内人士认为，信贷突破的方向可能包括调整首套房认定标准，以支持首套房的名义加快信贷投放。另外，放松“认房又认贷”政策，实行“只认房”政策，以支持改善型住房需求。考虑到多数城市的房地产库存水平仍在提升，预计价格下滑趋势短期内难以扭转。
所以，南京楼市在今年“金九银十”的表现，很大程度上取决于南京是否开放限购以及信贷政策是否松动。
租赁市场方面：
8月份，南京市租赁市场均价来到了2723元，租赁价格已经连续五月上涨，尤其是在新房价格已经连续几月下降的大背景下，这样的上涨就显得更为支撑不足。
楼市的不景气，许多买房者选择租房暂时度过观望期，一定程度上推高了租金价格的上涨。虽然南京对周边人口有一定的吸引力，但是随着毕业生的陆续就业，毕业租房季给租赁市场带来的持续利好也逐渐转淡。南京租赁市场的价格目前阶段已经到了一个顶点，预计短期内不会有大幅度的上扬。
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五、附注：楼市资讯、新政和交通新闻
5.1楼市资讯
房地产开发景气指数降至94.8 房企难达销售目标 2014年08月14日
国家统计局13日公布的数据显示，7月份，房地产开发景气指数为94.82，比上月再回落0.02点。由于房地产市场的不景气，商品房销售面积再次下降。销售面积的下滑直接影响到房地产企业的业绩，大部分企业完成年度销售目标的可能性都越来越低。
仅剩九城限购 2014年08月17日
16日起，哈尔滨全面取消已执行三年的限购令，目前46个限购城市中，仅剩北京、上海、广州、深圳、南京、珠海9个城市尚未调整楼市限购政策。
北京房贷放松：6家银行不同程度下调首套房贷利率 2014年08月20日
“救市”的节奏越来越强烈，伴随着各地兴起松绑限购风之后，部分地区银行也开始陆续放松限贷。融360数据显示，在其统计的北京28家银行中，有6家银行不同程度地下调了首套房贷款利率，其中民生银行由此前的停贷转为首套房基准利率放贷。
35个城市库存3亿平方米 “价格战前夜”已到来 2014年08月28日
截至2014年7月底，监测的一、二、三、四线35个城市，商品住宅累计库存余量为30216万平方米， 环比小幅上扬2%，同比增幅达39%；35城累计存销比为22.58个月，环比增长3%，同比涨幅为61%。各大中城市普遍面临“去库存”压力，如何 加快跑量仍是开发商首要解决的问题。
南京成为首批养老服务业综合改革试点城市 2014年08月28日
南京养老设施将与小区同步建设 南京提出了“按照人均用地不少于0.2㎡的标准，分区分级规划设置养老服务设施”、“新建住宅小区按每百户20至30㎡配套建设社区居家养老服务用房，已建成区要按每百户15至20㎡的标准调剂解决”的刚性标准，以后，全市养老服务设施的规划建设标准就有了“硬杠杆
南京累计有22万余户家庭享受保障房 2014年08月29日
2002年至2014年7月，该市累计有22万余户家庭的居住条件得到改善。与此同时，南京严打违规申购者，目前已有16套保障房被收回，停止发放违规享受租赁补贴的在保家庭有3908户。
据南京市住房城乡建设委员会住房保障处处长蔡熹蔚介绍，截至7月底，该市累计开工建设保障房4301万平方米、竣工3282万平方米。明年，南京市保障房开工量、竣工量将与今年基本持平，分别为300万平方米。
今年20大房企购地金额仅1807亿 同比降近七成 2014年08月30日
截至27日，今年以来20大标杆房企购地金额仅为1807亿元，同比下降68%。楼市下行，房企销售承压，土地市场也由热转冷。受市场交易冷淡的影响，房地产企业的信心不足，20大标杆房企单月购置土地金额连续多个月在低位徘徊。
2014年8月百城房价指数：74城下跌 住宅均价“4连跌” 2014年09月01日
中指研究院今日发布8月份百城房价指数，100个城市新建商品住宅平均价格为10771元/平方米，环比上月下跌0.59%，连续第4个月下跌，跌幅收窄0.22个百分点。从涨跌城市个数看，74个城市环比下跌，26个城市环比上涨。
5.2楼市新政策
《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》正式公布 2014年08月16日
1、为房地产税开征提供了必要条件。对于拥有多套住房的普通人，未来可能征收的房地产税，可能会促使他们卖房。国家给出了4年的“缓冲期”，不会引发“集中抛售潮”。
2、有望摸清我国房地产市场的一些数据情况，像房产数量、空置率、土地使用情况等。不动产登记本身并不是房地产调控，它能否实现降房价的目的还不好说。但是，不动产登记制度的推进有利于国家建立统一的不动产统计体系，为政策的推行调整提供准确的数据支持。
5.3交通新闻
南京地铁S8号线——宁天城际开通运营 2014年08月01日
地铁S8号线途径浦口区和六合区，南起桥北地区，经过桥北地区、浦口沿江、大厂，向北沿大桥北路、泰冯路、江北大道和金江公路至金牛湖。年底三号线通车之后，与三号线换乘，六合到南京主城只需半。
中央门长途汽车站完美谢幕，小红山汽车客运站开门迎客 2014年08月08日
8月7日晚上9点，随着开往南昌、青岛的两辆客车驶离，服役46年的中央门长途汽车站正式关闭，完成了他的历史使命。
8月8日早上6点，南京汽车客运站（小红山客运站）发出班车，路线分别到新袁、太仓、邳州、信阳，由此宣告客运站正式投入运营。客运站设计能力日均旅客发送量3.8万人次，设置两层发车平台共44个常备发车位，14个到达车位，配套社会停车泊位480个。
南京江北首条城市化快速通道建成 2014年08月17日
江北大道城市化改造工程本次里程24.35公里，起点位于浦口区龙华广场，路线沿浦珠路经顶山街道，在浦口服装城开辟新线向北，沿现状点将台路、泰西路至泰山新村转盘，沿宁六公路，过浦泗立交后途经大厂、葛塘、终于雍庄互通。经改造后的江北快速通道沟通了浦口地区江浦街道、顶山街道、泰山街道等6个传统街道和南京化工园、六合区横贯浦口新城，将江北地区的老城区、新城区、工作区、生活区融为一体。
与此同时，改造后的江北快速通道还是浦口、六合境内最主要的一条连接各过江通道的道路。长江大桥、二桥、三桥、长江隧道、纬七路过江通道和纬三路过江通道 都与之相连。南京的几乎所有过江通道被江北快速通道有机连接在一起，改变了过江通道在江北“各自为战”的局面，江北此前的诸多公路也有了一条“主干”。据 了解，此前从浦口到市区40的道路，将只需要20。同时江北大道还北连浦泗路、雍六高速、宁洛高速和宁连公路，紧密沟通苏皖等地及苏中、苏北腹地。
地铁三号线有望西延接入南京北站 2014年08月20日
在南京市近期城市建设规划中，位于江北新区的铁路北站曾多次被提及。目前，南京北站设计方案正在酝酿之中，记者了解到，地铁三号线、江北A2线、宁滁城际线有望与南京北站“”，打造江北新区的一处区域中心。
地铁三号线，最快今年年底就能通车试运营。相关部门表示，由于地铁三号线林场站离未来的南京北站就1公里，根据目前的设计方案，三号线有望西延一站直 接接入南京北站。除此之外，江北地区的轨道交通A2线、宁滁城际线也都将接入南京北站，实现“”、“换乘”。
南京北站有望3年内开建 2014年08月22日
南京市正在研究南京北站设计方案。该站不仅会是一个交通枢纽，还将成为江北新区的一处城市新中心，地铁3号线、江北A2线、宁滁城际线都将接入该站实现。
据介绍，根据铁路总公司的南京铁路枢纽总图规划，南京北站是南京铁路枢纽三个主客站之一，具有重要的战略地位和区域作用。记者了解到，根据之前 的选址，南京北站规划在南京地铁三号线林场站的西边，靠近花旗营。这里将成为江北综合枢纽，不单单是铁路南京北站，桥北长途汽车站也有可能搬迁过去。这一 选址靠近G25长深高速，距离规划的铁路上元门过江通道也不远。
地铁3号线全线洞通 2014年08月28日
8月28日上午7：50地铁3号线最后一个洞通的区段贯通，这也意味着3号线全线隧道都贯通了。贯穿城市南北，几乎串起了南京所有的交通枢纽的地铁三号线通车指日可待。
公交线路486路开通 2014年08月28日
为方便江心洲公交出行，自2014年9月1日起，新辟公交线路486路。由于江心洲目前正在大规模拆建过程中，受洲内道路等条件的限制，公交486路暂由江心洲地铁站(可同站换乘公交552路)开往洲岛家园北，沿途中新大道•声贤街、中新大道•红星街。
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