南京二手房6月成交跌21.20% 市场进入调整期
————2014年6月南京二手房房价及交易量分析报告
房天下南京二手房网
2014-07-03 11:44:00
来源：南京房地产评估网
[提要]南京市6月份二手房挂牌量181694套，环比5月下跌了5.25%，二手房挂牌均价为15833元/平方米，跌幅0.25%。6月份二手住宅成交量4044套，环比5月下跌21.20%；二手房（含办公和商业）成交量4199套，环比5月下跌21.29%。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
一、楼市动态
二手房市场方面：
动态：
1.挂牌量：南京市6月份二手房挂牌量181694套，环比5月下跌了5.25%，二手房挂牌均价为15833元/平方米，跌幅0.25%。
2.成交量：南京市6月份二手住宅成交量4044套，环比5月下跌21.20%；二手房（含办公和商业）成交量4199套，环比5月下跌21.29%。
分析：
6月以来南京二手房挂牌价一路走稳，稍有下跌，但价格的调整并没有换来成交量的上涨，全市二手房总成交套数只有4000出头。市场转冷的势头越来越明显，购房者们对房价下跌的期望也越来越大，房天下评估师认为，除非有政策刺激或房贷宽松来转变市场预期，否则成交仍会保持目前冷淡的状态。
具体到各区的住宅成交量来看：仍然是鼓楼区位居全市，成交760套，跌幅21.24%，与全市成交跌幅相当，基本是随着市场萎缩，本身没有非常冷淡；第二位为江宁区，住宅成交673套，环比跌幅为22.11%，房企为了冲刺半年业绩在6月进行集中的以价换量策略，导致新房上市集中的区内二手房关注度下降，另外银行贷款额度少对刚需购房者影响，但短期的成交下滑不代表市场需求的减少，后期若房贷额度恢复，成交将迎来上涨；秦淮区第三，网签556套，跌幅21.58%。值得一提的是玄武区本月跌幅仅有3.13%，玄武区5月份在学区政策上调整较大，需求旺盛成为玄武区二手房成交的推动力。
挂牌价格已连续走稳，可以看出买房人的观望使得房主在报价上有所松动，近期挂牌价很难出现抬头趋势。
6月二手房挂牌量有小幅下滑，鉴于目前市场不是太好，不少房主选择暂时撤牌或者转售为租，等待后市情况好了再出手。各区挂牌量大多下跌：鼓楼区以29768套居，环比上月下跌4.93%；其次为江宁挂牌29231套，微跌1.53%；浦口挂牌20916套列第三，环比跌5.68%。
【SOSO走店】【特价房源联展】【精选个人房源】【南京二手房论坛】
租赁市场方面：
动态：
租金：6月租金均价为2555元/月，环比5月上涨2.08%。
总量：6月份租赁网签总量8539套，环比5月份上涨24.28%；备案面积2669065平方米。
住宅：本月网签2394套，环比5月上涨17.30%；备案面积245274平方米。浦口区涨幅，环比涨116.03%；建邺区跌幅，跌27.27%。
办公：本月网签2797套，环比5月上涨21.24%；备案面积1009804平方米。江宁区涨幅，为156.25%；雨花台区跌幅，跌40.69%。
商业：本月网签3348套，环比5月上涨32.70%；备案面积1413987平方米。鼓楼区涨幅，为159.22%；溧水区跌幅，跌68.75%。
分析：
进入6月后，各大院校迎来了毕业高峰，南京二手房租房市场也开始出现学生潮，价量两方面都有明显涨幅。
具体到各区来看，南京各行政区住宅租金均价八涨三跌：雨花涨幅，达到4.53%，已连涨3个月；下关涨幅第二，为4.12%；江宁涨幅3.95%，列第三，已连涨4个月。本月原白下区住宅租金均价为2639元，下跌了3.08%，成为下跌幅度区域。毕业生选择租赁地点时，多选择租金较低的地区，主城由于人气不够，租金有所下滑是正常的。
【SOSO走店】【特价房源联展】【精选个人房源】【南京二手房论坛】
二、二手房市场动态
2.1二手房挂牌量
全市：挂牌量较上月下滑5.25%
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
2014年6月份，南京挂牌量为181694，跌幅5.25%。
各区：跌多涨少
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
本月各区挂牌量前三未变，依然为鼓楼、江宁、浦口。只有建邺、六合微涨，下关跌幅，为13.83%，其次为玄武和秦淮，分别下滑10.17%，10.00%。
2.2 二手房挂牌价格
全市：挂牌均价环比跌0.25%
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
南京市6月份二手房挂牌均价为15833元/平米，环比5月下跌0.25%。
行政区：十跌一稳
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
6月挂牌价跌幅的是浦口区，跌幅0.68%；鼓楼区上涨0.62%。
【SOSO走店】【特价房源联展】【精选个人房源】【南京二手房论坛】
2.3 二手住宅成交量
全市：二手住宅成交4044套
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
2014年6月二手住宅成交量为4044套，环比5月下跌21.20%。
行政区：全线下跌
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
本月浦口跌幅，下滑26.81%，其次为六合和栖霞，分别为26.04%、25.45%。
各区占比：各区成交占比变化不大
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
鼓楼得益于的成交推动，保持的位置。
【SOSO走店】【特价房源联展】【精选个人房源】【南京二手房论坛】
2.4二手房市场关注度
行政区：江宁和鼓楼两区关注
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
各区县搜索排名前三未变，江宁关注度微涨，6月占比为17.62%，鼓楼保持第二位，搜索占比为13.14%；浦口第三，搜索占比为11.50%。
热点商圈：仙林仍居榜首
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
与上月相比，将军大道重回榜上。前三位不变，奥体商圈上升5位到第五。
热点楼盘：
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
明发滨江新城本月以较大优势冲到位，上月关注的天润城跌到第四位。
【SOSO走店】【特价房源联展】【精选个人房源】【南京二手房论坛】
总价区间：50-80万区间关注
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
本月价格区间排名与上月变化不大；50-80万区间占比15.61%，80-100万元区间占比11.99%，120-150万区间第三，占比11.24%。
面积区间：50-70平米区间关注
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
6月面积区间关注度排名与上月一致，50-70平米的小户型关注；150平米以内的房源为主要受关注房源。
户型区间:二居室房源关注
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
本月户型搜索量排名没有变化。二居及三居户型依然关注，搜索占比分别为42.98%与38.53%。
【SOSO走店】【特价房源联展】【精选个人房源】【南京二手房论坛】
三、租赁市场动态
3.1 租金价格
全市：上涨明显
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
本月租金均价为2555元/月，涨幅2.08%，进入毕业租赁旺季，全市租金出现普遍上涨。
区县：6区上涨，5区下跌
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
雨花涨幅，为4.53%，其次为下关和江宁，分别为4.12%，3.95%。白下跌幅，3.08%。
户型：
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
本月一居室租金涨幅，为1.90%，二居室涨幅1.34%，三居室涨0.55%。
【SOSO走店】【特价房源联展】【精选个人房源】【南京二手房论坛】
3.2租赁成交量
全市:6月租赁成交量环比上涨24.28%
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
本月租赁总成交量为8539套，备案面积共达2669065平方米。租赁成交量环比上月涨24.28%。
各区：
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
涨幅为鼓楼区，涨83.57%，其次为浦口和高淳，分别为68.14%和64.86%；溧水区跌幅，为42.25%。
【SOSO走店】【特价房源联展】【精选个人房源】【南京二手房论坛】
3.3租赁市场关注度
行政区: 江宁和鼓楼两区关注
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
本月行政区关注度排名变化不大，数据变化不明显。江宁区搜索量上涨，占比15.83%；鼓楼为13.86%；栖霞上升到第三位，搜索占比13.64%；建邺区搜索占比11.47%，其他各区均在10%以内。
热点商圈：6月奥体关注
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
本月奥体站上，搜索占比为9.95%，其次为仙林和科学园，分别为7.91%和6.11%。6月搜索量整体涨幅较大。
户型区间: 二居室关注
【数据来源：房天下二手房数据监控中心】
本月二居室搜索占比微涨，为39.54%，一居搜索占比37.05%。
【SOSO走店】【特价房源联展】【精选个人房源】【南京二手房论坛】
四、市场综述与展望
二手房方面：
6月的二手房市场整体水平呈现收缩态势，较前几个月有微幅下滑。“央五条”出台一个多月了，大部分商业银行的房贷利率仍没有明显下调，基本维持上浮5%-10%，只在审批速度上有所加快。购房者期待利率下浮，导致观望情绪越加浓厚，面对此种情况，房主报价时也比较诚恳，因此南京二手住宅挂牌价连续走稳，每周变化幅度很小。
在不少城市出现大范围的打折促销楼盘时，南京各楼盘却并没有明显的降价销售，主要依赖于南京楼市的供需比一直偏低，造成这种现象有三个原因：一是南京为省会，除了本地人，还有大量的需求从省内其他城市甚至安徽、山东涌入；二是南京聚集了众多高校，每年大量毕业生选择留在南京发展置业；三是南京的城区面积不大，供应量有限。这都决定了南京市场很难出现因为供应量大而滞销的情况，目前的成交放缓、价格止涨更多反映出购房者心态，并不代表供需改变。从市场规律来看可以推测，今年南京楼市以稳定为主，成交会出现小幅震荡，房价涨幅有限。
交通方面，在推迟了一个月后，地铁十号线终于要通车了，浦口的珠江镇区域迎来实际利好，离主城近、交通方便、房价低，依靠这几个优势，沿线楼盘的关注度近期上升明显，从房天下上显示的数据来看，大部分小区的挂牌价已经有不同程度的上涨。
6月26日上午，呼和浩特市正式发文取消限购，成为正式发文确定放开限购的城市。很多类似呼和浩特的城市因为整体经济问题，放松楼市调整的需求非常迫切。相反一线城市和一些人口密度高的城市，比如北上广深，包括南京，受库存水平高低、市场供求情况影响，并没有达到要松绑限购的条件。
租赁市场方面：
与往年略有不同的是，今年租房的供应量略有增长。根据房天下数据显示，截至6月底，新增租房房源环比增长6.7%，这个数字较往年同期略有增加。有一部分的房源是从二手房出售转来的，市场不好，一些房主就动了转售为租的念头。
在供应量略有增加的背景下，总体上还是单室套房源租，平均1800元的租金水平，与之前相比没有明显变化。去年一年房租涨幅较大，目前一些房屋租金已在高位，暂时也缺乏上涨的动力，而一些位置较偏的房源，随着入住率的提高，租金会有一定幅度的上涨。
继5月租金上涨1%后，6月涨幅更高，可以看出租赁市场完全热起来了，随着毕业生租房需求的增大，租金价格还会继续上涨。
【SOSO走店】【特价房源联展】【精选个人房源】【南京二手房论坛】
五、附注：楼市资讯、新政和交通新闻
5.1楼市资讯
央行挺贷房贷利率未下调 二手房贷放款仍要等两三个月 2014年6月5日
5月12日，央行约见商业银行提出优先保证首套房贷等相关意见。将近一个月过去了。记者调查发现，很多商业银行执行央行意见并不坚决，除了审批速度和放款速度上有所加快外，房贷利率并没有实质性下调，首套房贷利率普遍仍比基准利率上浮了5%—10%。
住建部回应楼市“拐点说” 称是市场“正常调节” 2014年6月5日
住房城乡建设部总经济师冯俊在国新办举行的新闻发布会上，面对楼市热点话题，一一作答。 房地产市场正在发生新的变化，“拐点”的说法频现。如何评价当前的房地产市场呢？冯俊表示，房地产市场大多数指标都在增长，只是增速在下降。他说：“这属于市场正常的调节。必须历史地看问题，同比增长为负，主要是由于去年同期基数过大造成的。”冯俊认为，房地产市场调控主要目标是追求供求平衡、市场平稳，价格是重要信号，但把价格作为调控目标过于狭义化。
百城房价近2年首跌 住建部称增速放缓正常 2014年6月8日
本周，5月百城平均房价的下跌成为关注的焦点。某研究院发布的百城价格指数显示，5月100个城市（新建）住宅平均价格为10978元/平方米，环比上月下跌0.32%，这是在2012年6月以来连续环比上涨23个月后的首次环比下跌。针对甚嚣尘上的“楼市拐点论”、“限购松绑”等，住建部公开发声回应，称房地产市场大多数指标都在增长，只是增速在下降，同时表示，还没有一个地方公开说要取消限购。另外，营改增试点或将扩至房地产、海口放松商品房申购条件等政策调整消息也受到业内热议。
住房空置率超22%靠谱吗？住建部：还无准确定义 2014年6月11日
由西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的一份报告称，2013年城镇地区自有住房空置率为22.4%，远高于国际水平，据此估算空置的住房总量为4898万套。报告指出，2011年住房空置率为20.6%，2013年上升至22.4%。据此估算，我国城镇地区空置的住房总量约为4898万套。对于空置率，住建部总经济师冯俊表示，我国目前并没有一个准确的官方定义。他认为，现在很多媒体、专业人士讲的空置率和国际上讲的空置率是不同概念。他说，国际上的空置率计算，是以这个城市里有出租愿望的住房或者有出售愿望的住房作为分子，总住房量作为分母。
呼和浩特成限购松绑城市 业内预计30城或取消限购 2014年6月28日
6月25日发文取消限购的呼和浩特最终被证明，该市不是因为压力而临时召回文件。26日，呼和浩特将更正后的文件发布，正式取消楼市限购。这也是国内在松绑限购方面步子迈得的一个城市。中原地产首席分析师张大伟分析认为,很多类似呼和浩特的城市因为整体经济问题，放松楼市调整的需求非常迫切，限购政策可能会在除一线城市和超1000万人口城市依然存在外，其他城市都有可能逐渐被取消，预计30个以上城市的限购将可能在年内取消。
【SOSO走店】【特价房源联展】【精选个人房源】【南京二手房论坛】
5.2楼市新政策
北上深等6城市试点共有产权住房 居民与政府合伙买房 2014年6月5日
住房城乡建设部总经济师冯俊4日表示，共有产权住房试点正在北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石这6个城市推进，作为政策性住房的一种新形式，有人期望，有人观望。所谓共有产权住房，其主要做法是，地方政府让渡部分土地出让，然后以较低的价格配售给符合条件的保障对象家庭；配售时，保障对象与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。
中央深改组会议：小城市全面放开落户 中等城市有序放开 2014年6月7日
中共中央总书记、国家主席、中央军委主席、中央全面深化改革领导小组组长习近平6月6日上午主持召开中央全面深化改革领导小组第三次会议并发表重要讲话。总的政策要求是全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模，促进有能力在城镇稳定就业和生活的常住人口有序实现市民化，稳步推进城镇基本公共服务常住人口全覆盖。
教育部：省会及以下城市放开高校毕业生落户限制 2014年6月13日
根据教育部网站11日发布的一项文件，各地区、各有关部门要积极采取措施，促进就业公平。省会及以下城市用人单位招聘应届毕业生不得将户籍作为限制性条件。用人单位招聘不得设置民族、种族、性别、宗教信仰等歧视性条件，不得将院校作为限制性条件。文件要求，各地区、各有关部门要消除高校毕业生在不同地区、不同类型单位之间流动就业的制度性障碍。省会及以下城市要放开对吸收高校毕业生落户的限制，简化有关手续，应届毕业生凭《普通高等学校毕业证书》、《普通高等学校毕业生就业报到证》、与用人单位签订的《就业协议书》或劳动（聘用）合同办理落户手续；非应届毕业生凭与用人单位签订的劳动（聘用）合同和《普通高等学校毕业证书》办理落户手续。
北京上海等地放宽提公积金条件 广州相关政策暂无变化 2014年6月18日
7月1日起，武汉市月收入在1900元以下且从未使用过公积金贷款的职工，可定期提取公积金。目前，除购房外，市民能提取公积金的机会并不多，“买不起房就取不出公积金”的制度设计也一直让公积金制度被讥讽为“劫贫济富”。不过，近期多地，提取公积金的限制被陆续打破。
北上广汉下月试点以房养老 保险版以房养老究竟怎样养 2014年6月24日
保监会23日正式发布的指导意见称，7月1日起，未来两年，北京、上海、广州、武汉将正式开展老年人住房反向抵押养老保险试点，这意味着“以房养老”商业保险正式开闸。反向抵押养老保险是一种将“住房抵押”与“终身养老年金保险”相结合的创新型养老保险，即拥有房屋完全产权的老人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、和经抵押权人统一的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
【SOSO走店】【特价房源联展】【精选个人房源】【南京二手房论坛】
5.3交通新闻
城西“纵贯线”堵点下月打通 龙江草场门隧道装修 2014年6月5日
江东北路和城西干道是南京城西部的两大“纵贯线”，草场门大街与这两条路垂直交叉，两个交叉点分别是龙江隧道和草场门隧道的所在地，又恰好是地铁4号线的两个站点。由于前期地铁施工，这两个隧道的施工进度落后于同一条路的其他隧道半年多，成为近来的堵点。
江北大道双向10车道青奥前完工 连接2大桥2隧道3地铁 2014年6月6日
作为南京史上最长的城市快速路工程，江北大道城市化改造终于进入扫尾阶段。记者昨日从指挥部获悉，6月30日前从龙华转盘到雍庄互通间24.35公里的路面将完成沥青摊铺，青奥会前全线完工投入使用。主道+辅道共双向10车道的江北大道横贯浦口、大厂，连接二桥、大桥、纬七路长江隧道和在建的纬三路长江隧道，另外还与地铁10号线、3号线、宁天城际相接，将成为江北交通“主动脉”。
宁高城际二期宁溧段月底有望开建 2014年6月7日
宁高城际二期（禄口机场至溧水段）有望下月底启动试验段施工。根据此前的计划，宁高城际二期包括禄口机场——高淳和禄口机场——溧水两条线，都将在明年底前建成运营。南京地铁公司昨日公布的招标公告显示，宁高城际二期（禄口机场至溧水段）工程项目已经国家发展和改革委员会批准。起点为宁高一期禄口机场站，经江宁区、溧水区，终点至秦淮路南段无想山站。招标公告显示，这一试验段的计划施工时间为：2014年6月30日至2015年9月30日。宁高城际一期指“机场线”，宁高城际二期原指禄口机场——高淳段，现改名为宁高城际二期宁高段、宁溧段；原来的宁溧城际现在变成了宁高城际二期宁溧段，其最终站点设置尚未公布，目前披露的均为工程站点名。
南京拟新建六至十条有轨电车线 河西有轨电车8月试运营 2014年6月9日
今年被誉为南京有轨电车发展的“元年”，河西一号线、麒麟一号线两条线路将于8月建成投入运营，填补我市没有有轨电车的空白。我市由此成为省内具有地铁、轻轨、有轨电车“三大件齐全”的首座城市。今年市政协全会上，经济界别二组提交的一份《关于我市现代有轨电车交通规划与建设的建议》的集体提案，被列为今年市政协30件重要提案进行督办。
10号线机场线酝酿7月1日同步通车 新街口到机场仅7元 2014年6月10日
目前，青奥前通车的3条线——10号线、机场线、宁天城际都在试跑。按照标准，试运行3个月后就具备通车条件。这也意味着，10号线（2月份开始上线试跑）最快5月可通车，机场线（3月10日空载试运行）6月可通，宁天城际（4月23日试跑）则要到7月。可是，已具备通车条件的两条线目前都静悄悄的，究竟哪条先通车？昨天，现代快报记者了解到，本周将先后召开地铁10号线一期及宁高城际一期（机场线）工程竣工验收会、地铁10号线及机场线试运营基本条件评审会，然后打报告到市政府，获批即可通车。据透露，目前初定的目标通车时间为7月1日，10号线与机场线拟同步通车，而宁天城际则要稍迟一些。
纬一路快速化改造全线竣工 绕城公路到城河北路10 2014年6月10日
南京纬一路快速化改造工程已经进行了好几年，昨天从南京市住建委传来喜讯，今天五塘广场及晓庄广场地面道路全面完工。这意味着10.1公里的纬一路快速化改造工程全线竣工，从绕城公路到长江大桥附近的城河北路只要10。
7月1日起地铁10号线、机场线正式开通试运营 2014年6月29日
地铁10号线、机场线将于7月1日正式开通试运营，南京城市轨道交通总里程将达到135公里，服务车站从原来的57个一跃增加为75个。此外年底通车的地铁3号线，以及明年计划建成的4号线一期、宁和城际一期、宁高城际、宁溧城际，届时南京轨道交通总里程将突破300公里，地铁已经在不知不觉中改变了在这座城市生活与工作的人。
【SOSO走店】【特价房源联展】【精选个人房源】【南京二手房论坛】