我国房价畸高原因是何？ 调控：短期对策与长效机制
房天下南京二手房网
2014-04-28 08:20:00
来源：第一财经日报
[提要]解决房地产市场问题，既要针对当前突出问题，采取短期强力政策，抑制地价、房价和租金过快上涨势头，更要建立长效制度和机制，解决深层次矛盾问题，促进房地产市场长期稳定健康发展，使其与国民经济发展与人民生活水平提高实现长期良性互动。
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我国房地产市场牵一发而动全身，深深影响着经济发展、宏观调控、财富分配、反腐倡廉、居民生活、社会稳定等经济社会的各个主要方面。房地产市场短期矛盾非常突出，中长期问题极为复杂，政策制定极难合理协调，政策执行极难有效监督。解决房地产市场问题，既要针对当前突出问题，采取短期强力政策，抑制地价、房价和租金过快上涨势头，更要建立长效制度和机制，解决深层次矛盾问题，促进房地产市场长期稳定健康发展，使其与国民经济发展与人民生活水平提高实现长期良性互动。
我国房价畸高原因
我国房价畸高，既有供给方面的原因，也有需求方面的原因，长期以来，正是供需双方的深层次制度机制问题在推动着房价连续大幅上涨。
房地产市场供给成本有“六高”。一是地价成本高。2013年地价平均上涨了23%。我国商品房地价占成本的40%左右，占售价的30%左右。二是税费成本高。2013年房地产业税收1.54万亿元，同比增长26.5%，占房地产业增加值3.33万亿元的46.5%。三是资金成本高。房企通过银行贷款的实际利率超过10%，通过信托、基金等非信贷渠道融资利率一般在15%~20%。四是公关成本高。我国房地产业开发企业项目要盖110多个公章才能开发与销售，大量环节均需支付“灰色成本”。五是房企利润高。我国房地产商近年毛利率近40%，真实利润率近30%，远高于其他行业利润率。六是中介费用高。我国城市二手房中介费率在2%以上，北京在2.8%左右。
房地产市场供给形式花样百出、价格差异巨大。我国住房供给体系既复杂又混乱，不同类型住房性质各异、渠道复杂、价差巨大，极大地扭曲了市场价格。相对于商品住宅价格，公开的经济适用房价格为2/3左右，小产权房价格为1/2左右，国有企事业单位不公开的经济适用房价格为1/3左右，一些党政机关的经济适用房价格为1/5左右。
房地产市场投资投机盛行。在商品住房和保障房供应量不足的情况下，住房变得稀缺。住房是生存必需品，具有需求刚性。稀缺性和需求刚性使得投机商品房有利可图，许多房地产企业采用“囤地”、“捂盘”等方式进行投机，推动房价上涨。高房价吸引热钱和个人投机纷纷涌向房地产市场，成为房价上涨的主要推动力量。
四是居民收入分配不公。2013年我国的基尼系数为0.47，高于0.4的国际警戒线。收入分配不公导致部分高收入者在房地产市场投资投机，大幅抬高房价，有钱人投资房产进一步拉大了社会贫富差距。同时，这又减少了对市场“刚需”的住房供给，给普通百姓带来巨大的经济与精神压力。
房价房租已远超百姓有效支付能力
让老百姓住有所居是政府服务人民的基本职责。但我国的高房价、高房租已远超居民有效支付能力，成为百姓难以承受之重。
我国房价收入比远高于国际水平。房价收入比是指一套普通商品房总价与一个家庭年可支配收入之比，它是国际通用的反映一个国家房价合理程度的基本指标。世界银行认为，房价收入比在3~6倍为合理区间，发达国家一般在3~4倍，发展中国家一般在4~6倍。而我国实际房价收入比平均在8倍以上，一线和二线城市一般在10~15倍以上。
2012年商品住宅平均售价为5542元/平方米，城镇人均住宅面积为32.9平方米，按当年平均家庭人口2.86人、住房面积94平方米一套房计算，总房价为52万元；当年城镇家庭人均可支配收入为24565元，户均为70256元。由此计算的城镇房价收入比为7.4倍。如果考虑到买房还要交新房契税等税费，多数商品房属毛坯房，需要自己花钱装修，那么实际可居住房屋最终支付的房价要高于交易房价的15%~20%。而且，各地二手房价又普遍高于新房房价，多数热点城市二手房成交量明显大于新商品房成交量。因此，我国实际房价收入比要明显高于统计数据，房价收入比实际在9~10倍。
一线城市和二线热点城市房价收入比已经超过15倍，北京房价收入比超过20倍。2013年北京房价上涨了20%左右，平均高达2.36万元/平方米，二手房价格上涨了30%左右，平均超过3万元/平方米，主城区房价上涨了40%左右，平均在5万元/平方米左右，这已经接近或超过了纽约、东京、伦敦等国际大都市。
快速上涨的租金已经成为企业经营和百姓生活难以承受之重。与高房价相对应的是高房租，已成为工商经营和居民生活一大负担。在我国的一、二线城市，商业租金已占到普通商店经营成本的30%左右，占普通餐饮业经营成本的40%左右；普通住宅的月租金已占当地居民月平均收入的50%左右。而据第三次人口普查统计，我国城市家庭中有23%的家庭是租房过日子的，因此，房租上涨的人口影响面远远超过房价上涨的人口影响面。过高房租迫使大量普通务工人员只得采取群租办法过日子，由此产生一系列社会问题。
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调控房地产市场要把握的原则
解决房地产市场的问题，必须要有宏观思维、全局思维、系统思维，必须把握几个基本原则：目标兼顾。房地产涉及到方方面面，包括经济增长、财税增加、金融稳定等，房地产调控需要兼顾不同的政策目标，不可偏颇。
政策协调。要根本上解决我国房地产业存在的问题，不能就房地产论房地产，头痛医头脚痛医脚、小修小补，而必须将短期与中长期政策结合起来考虑，通过建立和完善包括土地、财政、税收、信贷等在内的一整套制度机制，并且，要与收入分配体制改革、反腐倡廉等多方面措施进行配套、衔接与协调。如推进房地产税要与个人不动产登记、官员财产公示相协调，保障房建设规模进度要与商品房建设发展相协调，等等。
分类推进。我国房地产市场存在很多历史遗留问题，是典型市场经济与计划经济条件下的混合体。未来房地产调控需要针对不同地区、人群、住房，采取针对性的办法分类推进。
逐步解决。房地产调控要坚持稳中求进、逐步解决的原则，某一阶段以某个目标为主，其他政策目标为辅。从短、中、长期问题解决来看，首先要坚决遏制地价、房价和租金过快上涨势头，其次要从制度机制上解决城镇土地供给数量、结构与定价问题，第三要通过立法解决从公务员到普通居民的财产登记、公开、查寻问题，第四要通过立法解决房地产税征收问题。
强化执行。我国十多年的房地产调控表明，政策并不是出台得越多越好，关键在于政策执行。要加强对重点关键政策执行的监督力度。从近期看，要重点强化政策执行的主要方面与领域是：土地供应计划、限购限贷、二手房转让所得税卖方交纳与严格监督、房屋租赁市场秩序规范、总结房地产税试点经验并扩大试点、住房信息联网、公务员领导干部住房财产公示等。
监督政策的执行，重在建立责任追究制度。一定要建立对部门与地方政策执行不力者和不作为者的责任追究机制，惩戒用“土政策”对抗国家政策的部门与官员。
抑制房价不合理上涨的短期政策建议
要针对当前的突出矛盾与问题，采取坚决和有力措施，重点是严格控制热点城市的高地价、高房价与高房租继续上涨势头，稳定市场预期。同时，防止其他城市房地产市场大幅波动，避免出现大的市场风险。
加大热点重点城市住房土地供应和控制土地价格涨幅。增加城镇商品住宅用地有效供给，特别是热点重点城市；增加保障房建设土地供给量，做到应保尽保；控制土地出让价格不高于总体物价上涨水平；盘活农村闲置建设用地，增加城镇土地供应。
热点重点城市继续严格执行限购限贷政策。在北京等一线城市和部分二线热点城市继续严格执行住房限购、限贷政策，严格审查购房资格，查处为购房与按揭弄虚作假的行为；统筹住建、公安、税务、民政、人社等部门，完善购房资格审核工作机制，加强购房资格联网审核，严肃查处违规行为。
为城镇居民改善型住房提供政策支持。在政策上鼓励城镇民居“以旧换新”和“以小换大”；对改善型住房需求与首套需求一视同仁，实行同等的信贷按揭政策；合理确定改善型住房需求者界限，既看住房套数，更看住房面积。
加快住房财产登记与联网步伐。加快制定《不动产登记条例》，争取年内出台、明年实施；加快推进住房信息联网步伐，争取在今年底或明年上半年完成；推进一线、二线城市住房信息查询制度建设。
公布国家机关、国有企业事业单位新任领导住房情况。对新任国家机关单位主要领导和国有企业事业单位高层管理人员，要求在其任前必须公示家庭住房等财产情况；对省市县党委政府及主要部门的新任一把手，要在公开媒体上公布财产情况；对国有企事业单位新任高管，要在单位内公布财产情况。
清理规范二手房市场中介秩序、严控卖房者转税避税行为。对房地产交易的各个经纪环节进行清理，规范中介机构行为；重新评价房地产中介收费项目与费率标准，重点降低费率标准，减轻二手房交易负担；推进房地产中介机构兼并重组；严格税法执行，禁止卖方将二手房出售溢价所得税向买方转移。
整顿房屋租赁市场、严格租金征税管理。整顿房屋租赁中介机构，规范租赁中介行为；全面清理个人与单位私下出租房屋行为；严格监督房屋租金所得税收征管，防止租金逃税；禁止公租房和廉租房私下出租；开展住房空置调查，推动空置房屋入市。
扩大房地产税试点，加快房地产税立法。扩大房产税试点范围，扩展到一线城市和部分二线热点城市；加快推进房地产税立法进程，争取在2015年内出台房地产税法。
采取替代措施，降低地方政府的土地财政依赖。调整城市土地供给结构，适当提高工业用地出让价格，开辟土地收入新渠道；探索解决国有土地无偿使用与低价使用问题，遵循市场决定资源配置原则，逐步使其从由政府低价转让转变为市场公开公平价格；加大对二手房交易税和房屋租金所得税征管，清理偷税漏税行为。
查清房地产市场与城镇居民住房情况真实信息。
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建立房地产市场健康发展的长效机制
从中长期看，要针对深层次矛盾问题，从法律、政策、执行和监管等全方位全过程着手，采取系统、配套与综合性措施，在根本上建立制度和健全机制，以保障房地产市场长期稳定健康发展。
全面推进城乡建设用地市场一体化。全面落实宪法赋予农民对集体土地拥有占有、使用、与处置等完整权利；着手建立城乡统一的建设用地市场，保障农民公平分享土地增值；重新评估耕地红线界限水平，在确保我国粮食安全前提下，适当扩大城镇建设用地范围与规模；实行城镇建设用地增加规模与吸纳农村转移人口落户数量挂钩政策。
全面推行城乡建设用地同权同价制度。制定农村集体经营性建设用地与国有土地同权、同价、同等入市专门法规政策；改革与完善现行国家土地征用制度，严格界定“公益公共性用地”范围，公开征地条件、程序、标准，提高公益公共性用地征收补偿标准；推进城乡建设规划和土地用途管制的规范化、公开化、公平化，避免政府对农村建设用地正常入市的不当干预。
全面调整工业与开发区用地结构、增加城镇住宅土地供给。采取多种方式调整工业和开发区用地结构，降低工业和开发区用地在城市建设用地中的比重；逐步提高工业项目容积率、土地产出率门槛，推行长期租赁、先租后让、租让结合的工业用地制度改革；健全工业用地批后监管，对新增工业用地项目做到全程监管；加大违规处理力度，对土地闲置、擅自改变用途等违法行为，坚决予以查处。
全面推行国有企事业单位按公开市场价购买、租赁与有偿占用国有土地制度。全面摸清国有企事业单位占有与使用国有土地资源情况，并向社会公示；取消国有企事业单位无偿或低价使用国有土地的做法；规范国有企事业单位占有土地转让交易行为；禁止国有单位在其占有使用的土地上擅自建设住宅，若要建设住宅，必须纳入商品住宅开发销售公开市场范围，并补交土地出让金和相关税费。
全面评估房地产供给环节各项税费，分类逐步降低总体税率费率。要对房地产购地、开发、销售和二手房交易各个环节的税种与税率进行全面重新评估，采取改革措施，明显降低房地产供给端即购地、开发与销售总体税费水平，适当提高房地产保有环节即占有、使用和二次转让总体税费水平。
全面推行房地产项目开发销售成本与售价监控，对超额利润征收累进税。住建等部门建立房地产开发销售成本与销售成交价格信息的全程监督制度；根据房地产行业平均利润率和各主要行业平均利润率，确定当地各类型房地产项目合理利润率，明显超过市场平均利润的房地产项目，对其超额利润按累进制征收所得税。
全面推行房地产税制度，实行基本住房免税与超额住房累进征税。
全面推行公民住房等不动产登记制度。争取在2016年实施《不动产登记条例》，全面推行不动产统一登记制度。
全面推行公务员和国有控股企事业单位管理人员住房与财产公示制度。
建立公务员与普通居民统一和公开的保障房制度。制定《住房保障法》，推动保障房建设有法可依；健全保障房制度机制，建立保障房的财政稳定投入机制，扩大保障房有效供给；制定公务员住房管理专门法规，将其纳入法制轨道，推进公务员住房制度、分配与监督管理公开化与透明化；将公务员住房与普通居民保障房制度有机结合起来，建立公务员与普通居民住房保障相协调的统一、公开制度。
支持发展住房合作社，允许其在城乡建设用地上开展合作建房。制定《住房合作社法》，为支持住房合作社发展提供法律保障；在地方建设用地统一规划下，允许住房合作社参与城乡土地公开市场购买或租赁农村和国有建设用地，开展合作建房；允许农村集体发起或参与住房合作社，在符合政府规划要求的条件下，利用集体建设用地与社会合作建房。
全面放开、普遍规范、积极引导、严格监督房屋租赁市场。制定城乡居民住房租赁法，全面规范与引导城乡居民住房租赁市场；支持房地产开发商和住房合作社投资经营住房租赁，允许企事业单位公开租赁住房；全面加强住房租赁市场监管，规范中介市场，建立城乡住房租赁信息系统；全面加强房屋租金税收征管，有效禁止房屋出租中的避税行为。
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