上半年市场节节攀升 成交量大增房价持续上涨

部分：2013年上半年南京二手房市场政策及调查

1. 2013年上半年南京市场概况

2013年上半年的楼市极其活跃。2013年上半年南京二手房共成交55256套，与去年同期相比上涨了154%。挂牌量方面，进入2013年以来，二手业主们的挂牌意愿不断上升，尤其3、4、5三个月，受国五条及招生政策的影响，挂牌量基本呈现大幅攀升的状态，5月份突破10万大关，达到112117套。

上半年1、2月虽是淡季，已经较上年同期有了极大增长。从3月份开始，受国五条影响，成交量增长，环比2月上涨了224.26%。接着4月份，成交量略有跌幅，仍保持过万的成交量。5月份招生热季，大热，在3、4月份巨量的成交背景下，依然保持过万的成交量。6月份由于3月到5月的破万成交，税费细则的不明朗、“钱荒”的影响以及学区热度的减退，成交量开始回落，但与去年同期相比，成交量依然高于往年。

2013年上半年的南京二手房市场呈现如下六个特点：

1、2013年上半年二手房市场赶超新房

以往都是新房市场引领二手房市场，今年房市的火爆及房价的居高不下是的二手房大受欢迎，赶超新房。数据显示，截止到6月30日，南京市住宅交易套数已达到96161套，其中一手住宅交易量为40905套，二手房纯住宅交易量为55256套。二手房的交易量已经全面超越一手房，随着的城市化的推进，由此可以预测，未来的房屋交易市场侧重二手房。

2、3、4、5月份二手房成交量接近井喷状态

3月份受“国五条“影响，业主出售意愿极大增强，二手房住宅一共成交了14720套，比2月增长了223.73%,比2012年同期增长了161.22%；4月份，南京细则落地，并未开征20%差额个税，因此4月南京二手房成交量依然处于高位，挂牌量环比3月上涨了25.50%；5月份因前两月的大量成交，开始回落，但赶上招生热季，大热，因此成交和前两月一样处于过万的水平。

3、因停收择校费及摇号措施比往年更热

今年起，小学初中一律不收择校费。热点公办学校计划内有空余学额，应在本区范围内采取公开报名电脑摇号的办法。民办小学原则上本区招生，报名超过计划实行摇号和自主招生两种形式。这一政策催热了，典型学区鼓楼成交量始终位于各区前三位，五月成交2417套，居全市位，环比上月涨幅高达56.44%，同比2012年增了近5倍。

4、2013年上半年二手房价格持续上涨

根据房天下二手房数据监控中心数据显示，一方面：2013年上半年南京二手房挂牌均价与2012年相比，持续上涨；另一方面，2013年上半年每月环比上月整体都呈涨势。3月至5月同比涨幅都在10%左右。自2月开始，每月环比上月保持1%左右的涨幅。

5、南京区划调整致鼓楼秦淮区成交量明显上升，全市改善型购房增加

南京区划调整将原秦淮区、白下区撤销，以原两区所辖区域设立新的秦淮区；撤销鼓楼区、下关区，以原两区所辖区域设立新的鼓楼区；大区成交量由此大幅上升，改善型购房量也明显增加，上半年鼓楼区二手房成交量为8269套，同比去年增长了202.89%；秦淮区二手房成交量为4488套，同比去年增长了315.94%。

6、6月银行“钱荒”波及楼市，房贷受限

今年以来，央行实施稳健的货币政策，随着银根的收紧，6月出现了“钱荒”现象，众多银行流动资金紧缺，从而波及房贷，公积金放贷期一度传出延缓3个月的消息，首购85折优惠逐渐隐匿。

2. 2013年上半年楼市新出台政策盘点

■2013年1月17日 房贷松了 首套房利率可享85折

近期，南京多家银行获得新一年的贷款额度，贷款政策十分宽松，下款也非常快。在首套房的房贷利率上，有8家银行可在基准利率上施行85折的优惠政策，6家银行可享受9折优惠，只有中国银行和光大银行仍然维持基准利率。

■2013年1月24日 南京试行保障限价房管理办法 满5年方可上市转让

保障性限价住房套型面积以65㎡、75㎡、85㎡左右的中小户型为主；以同地段商品房价格的90%确定供应基准价格；满五年方可上市转让；城市中等偏下收入家庭等三大类人群可以申请购买。昨天、南京市政府印发《南京市保障性限价住房管理办法(试行)》（以下简称《办法》），南京江南八区和江宁区保障性限价住房将适用这一办法。

■2013年1月31日 京版房产税试点方案上报 免征面积或人均24㎡

北京房产税试点方案已经上报到国务院相关部门，方案建议对本市居民家庭给予人均24平方米的免税住房面积（指室内面积）扣除，而目前上海的免税面积为建筑面积60平方米，相比较而言，北京的方案更加严厉。

■2013年2月06日 国务院：逐步扩大房产税改革试点范围

国务院近日批转由国家发展改革委、财政部、人力资源社会保障部制定的《关于深化收入分配制度改革的若干意见》，要求加快健全以税收、社会保障、转移支付为主要手段的再分配调节机制，加快建立综合与分类相结合的个人所得税制度，改革完善房地产税，并且研究在适当时期开征遗产税问题等。

■2013年2月21日 南京行政区划调整 将由11区2县精简为11区

南京市行政区划调整方案经国务院、省政府批复同意：撤销秦淮区、白下区，以原两区所辖区域设立新的秦淮区；撤销鼓楼区、下关区，以原两区所辖区域设立新的鼓楼区；撤销溧水县，设立南京市溧水区，以原溧水县的行政区域为南京市溧水区的行政区域；撤销高淳县，设立南京市高淳区，以原高淳县的行政区域为南京市高淳区的行政区域。 

■2013年2月21日 国务院常务会议出台楼市调控“国五条”

国务院总理温家宝20日主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。国务院常务会议出台了楼市调控“国五条“，这一调控政策主要包含控制房价、打击投资投资性购房、加大保障房建设、增加商品房用地和加强市场监管五个措施。

■2013年2月22日 财政部：房产税只调节高端 不增中低收入者负担

国务院提出扩大个人住房房产税改革试点范围，房产税不会增加中低收入者负担，促使不动产投资、投机行为收敛，有利于增加住房市场中小户型的需求比例。

■2013年3月04日 国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知

为继续做好今年房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展，经国务院同意，现就有关问题通知如下：一、完善稳定房价工作责任制；二、坚决抑制投机投资性购房；三、增加普通商品住房及用地供应；四、加快保障性安居工程规划建设；五、加强市场监管和预期管理；六、加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。

■2013年3月30日 【房天下】京沪渝国五条细则密集出击 房价疯涨年代是否会终结

大限的倒数第二天，北京落实“国五条”的地方细则终于出台。这个被称为“国五条”细则升级版的地方新政明确规定，自3月31日起，京籍单身人士限购一套房，出售非住房征收20%个税。同时，上海国五条也正式出台，规定二手房严格按照20%征收个税，并适当提高二套房贷首付比例和利率。随后，重庆国五条细则也出台了。

■2013年4月03日 南京小学初中招生政策发布：今年起小学初中不收择校费

南京小学初中招生政策发布，今年起，小学初中一律不收择校费。主要政策：热点公办校计划内有空余学额，应在本区范围内采取公开报名电脑摇号的办法。民办小学原则上本区招生，报名超过计划实行摇号和自主招生两种形式，比例4:6。此外，南外今年初中由往年招280人增加到320人，树人国际学校2013到2015年优先安排学区学生，有空余学额按照民办校招生办法。

■2013年4月03日 江苏省教育厅：公办学校空余名额主要通过摇号解决

今年年初，江苏省政府召开新闻发布会通报了今后公办学校的空余学额将拿出来摇号。进入4月，家长对这一政策实施落实情况非常关心。昨天，江苏省教育厅胡金波副厅长表示，公办学校在有空余名额情况下，将主要通过摇号形式解决问题。

■2013年4月18日 名校入驻栖霞保障房片区

继南外、金陵中学、南师附中(小区网 论坛)相继进驻栖霞后，昨天，南京一中也正式和栖霞区政府、区教育局签订协议，将于今年秋季进驻南湾营和花岗保障房片区，开办“南京一中马群分校”。该校将于今年秋季招收初一新生。

■2013年4月19日 南京市政府：认真贯彻国五条个税征收相关规定

为贯彻落实《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发〔2013〕17号)文件精神，进一步做好房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展，经市政府同意，现就有关事项通知如下。

■2013年5月02日 南京新四区今起正式用新名

今天开始，“白下区”、“下关区”、“高淳县”、“溧水县”将彻底成为历史。今天起，新四区统一以新区名义对外开展工作。据了解，新办户口本、身份证等将按照调整后的区划进行登记，而新区的服务大厅也将启用新公章。

■2013年5月24日 发改委：房产税试点扩大择机进行 今年会有具体动作

近日，国务院批准发展改革委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》。发改委有关负责人回答记者问时表示，今年房产税会有具体动作。

■2013年6月14日 南京“幼升小”昨报名7月6日试点小学摇号

6月10日前，南京各小学都在校门口贴招生通告，通告本校施教区范围以及新生报名规定。新生报名的年龄要求为年满6周岁(2006年9月1日至2007年8月31日出生的孩子)，报名时间是6月10日、11日。需要家长注意的是，有的小学统一安排在10日报名，有的学校按学区生居住地段分开报名，也有的学校两天内均可报名。

■2013年6月20日 传南京房产税方案已上报 官方仍称：未接到通知

据中国证券报报道，包括南京在内的多个城市，已经上报房产税试点方案，多数方案接近“最终版本”，房产税试点扩围可能就在近期。南京市地税和住建部门则回应称，并未接到房产税通知。

■2013年6月26日 媒体称"钱荒"已波及个人房贷 多家银行延迟放款

“钱荒”传言继前天重挫股市之后，昨天也曾一度令股市处于“地狱”之中，沪指一度再重挫近6%；幸好后来央行放出流动性的利好传闻后绝地反击，最终才微跌0.19%。而随着6月底的临近，银行半年大考加之市场流动性的收缩，“钱荒”成为各家银行头上的紧箍咒。广深多家银行表示，目前放款时间基本都要两个月，而且利率优惠也收紧。

■2013年6月27日 国务院再提支持首套购房需求 房地产调控政策见底

6月19日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议部署八项措施，其中第四项提出要助推消费升级，支持居民家庭首套自住购房、大宗耐用消费品、教育、旅游等信贷需求。

■2013年6月30日 地铁5号线将于青奥会后开建

时间转瞬即逝，地铁3号线将于明年开通，正当购房者扎堆沿3号线周边置业之时，地铁5号线又将走进我们的生活。据记者了解，地铁5号线有望在南京青奥会结束后开建。

第二部分：2013年上半年南京二手房住宅市场整体运行状况

1. 2013年上半年南京二手房住宅市场概况

上半年1、2月虽是淡季，已经较上年同期有了极大增长。从3月份开始，受国五条影响，成交量增长，环比2月上涨了224.26%。接着4月份，成交量略有跌幅，仍保持过万的成交量。5月份招生热季，大热，在3、4月份巨量的成交背景下，依然保持过万的成交量。6月份由于3月到5月的破万成交，税费细则的不明朗、“钱荒”的影响以及学区热度的减退，成交量开始回落，但与去年同期相比，成交量依然高于往年。

房天下依据网友的搜索情况，为业内展示2013年网友关注的区县、商圈、楼盘、轨道交通、户型面积及房价区间。

2. 2013年上半年二手房住宅南京地区搜索情况分析

1、2013年上半年网友关注的区域是江宁，被搜索比例占16.23%

数据来源：房天下二手房数据监控中心

据房天下二手房数据监控中心数据统计，2013年上半年区县搜索前三甲是江宁、鼓楼、白下，搜索比例分别占16.23%、11.61%、11.05%。江宁片区以其低价格、近地铁两大优势，搜索量一直位居位，是很多刚需购房者的。鼓楼区以其成熟的教学设施而广受好评，很多知名学校，包括琅小、拉小等多所知名院校均设立在鼓楼片区，从而提升了鼓楼的关注度，再加上其交通便利，生活配套设施成熟， 更是拉拢了不少购房者。原白下区位列第三，以其靠近核心商圈，且将与秦淮区合并而引起更多关注。

2、2013年上半年仙林、大桥北路、岔路口摘得南京二手房商圈搜索10前三甲

数据来源：房天下二手房数据监控中心

房天下二手房数据监控中心数据显示，2013年上半南京二手房市场关注的商圈是仙林，次为大桥北路和岔路口。大厂、奥体和江浦街道也是备受关注的区域。

3、2013年上半年南京市二手住宅楼盘天润城关注度，挂牌均价为10231元/平米

数据来源：房天下二手房数据监控中心

据房天下二手房数据监控中心数据显示，2013年上半年南京市二手住宅楼盘中，浦口区三大盘天润城、明发滨江新城以及威尼斯水城位居前三，房天下评估均价分别为10231元/平米、9259元/平米和10471元/平米。从上表中可以看出，前10名的楼盘中，90%的楼盘均处于浦口和江宁片区，可见刚需是今年的主力军。

4、2013年上半年50-100万元的二手房搜索量占33.30%

数据来源：房天下二手房数据监控中心

房天下二手房数据监控中心数据显示，2013年上半年，50-100万元的二手房网友关注，搜索比例达33.30%，其次为50万元以下的二手房，搜索比例占14.64%。100-120万之间的二手房搜索比例为10.78%，位居第三。

5、2013上半年户型关注度较2012年同期更均匀一些，但关注的还是2居室和3居室。

数据来源：房天下二手房数据监控中心

根据房天下二手房数据监控中心数据显示，南京市2013年网友搜索2居室的比例较2012年同期下降了近10%，为40.84%，其次为3居，搜索比例占29.92%，较2012年同期下降5%。1居，4居、5居、5居以上都较2012年同期有明显上涨，说明购房者选择更趋于多样化。

6、50-70平米户型二手房搜索量22.01%

数据来源：房天下二手房数据监控中心

根据房天下二手房数据监控中心数据统计，2013年上半年50-70平米的二手房搜索百分比，为22.01%，70-90平米的二手房搜索比例占19.05%，位居第二。这类面积的二手房多以两居、小两居、大一居为主，是刚需购房者的。90-110平米以下的二手房搜索比例占11.94%，50平米以下的搜索比例占9.34%。

7、2013年上半年地铁2号线搜索量占比为35.13%

数据来源：房天下二手房数据监控中心

地铁1号线和2号线沿线二手房网友追捧，搜索比例分别占35.13%、32.90%，二号线新楼盘较多，交通方便，价格相对便宜，且生活配套日趋成熟，受关注度较高。

8、2013年上半年南京市二手房地铁站点奥体中心站搜索比例。

数据来源：房天下二手房数据监控中心

据房天下二手房数据监控中心数据显示，2013年上半年南京市二手房地铁站搜索前三甲为奥体中心站、迈皋桥站、元通站。从上表中可以看出，搜索比例高的多为1号线站点，前十名占了70%，奥体附近关注，青奥会，河西商圈及学区的成熟为主因，一号线备受关注或源于房价的普遍上涨。

9、2013年上半年南京市挂牌均价及同比走势图

数据来源：房天下二手房数据监控中心

南京2013上半年各月房价较2012年同期全部上涨，涨幅前4月一路攀升，至4月达到顶峰，为12.37%，之后涨幅下降，不过仍保持较高的幅度。主要是受国五条细则的影响，3、4月份楼市异常火爆，等到细则公布后，并无实质性的详细要求，业主开始观望，同时，刚需强劲，房源由于3、4月份的热销有所减少，楼市热度不减，因此5、6月份虽然涨幅下降，房价仍维持在高位。

10、2013年上半年南京市挂牌量走势

数据来源：房天下二手房数据监控中心

南京市上半年二手房挂牌量一路上升，1、2月份因春节假期，市场冷清。而3月受国五条细则影响，业主纷纷出售房源，挂牌量大幅上升，直涨至5月下旬，之后到6月开始小幅下降，主因还是3、4月份大量成交及税费细则尚未实施，业主观望心态增强。

11、2013年上半年南京市二手住宅成交量及同比走势图

数据来源：房天下二手房数据监控中心

1月份和2月份较2012年高幅增长是因为2012年1、2月受2011年限购令影响，二手房市场进入低谷。2013年3、4月份的高涨幅还是国五条使然，5、6月份成交量和涨幅下降主要受房源减少，税费细则不明影响。

3. 2013年上半年各区县二手房搜索、均价及成交情况

2013上半年以来，刚需强劲，房价较2012年同期都有大幅上涨，国五条细则出台前促使了3月份的大量成交，但出台前及出台后并未抑制房价，楼市整体呈现火爆状态，多次爆出开发商捂盘出售事件。税费细则还未明确，调控措施及效果都还模糊，而地铁建设等一系列城建利好及强劲刚需将促使房价保持高位，预计7月及后期房价将保持稳中有升态势。

2013年热点区县二手住宅成交及价格情况：

(楼盘评估均价单位：元/平米)

玄武区2013年上半年成交量及价格情况

数据来源：房天下二手房数据监控中心

玄武区2013年上半年二手房搜索量10

数据来源：房天下二手房数据监控中心

秦淮区2013年上半年成交量及价格情况

数据来源：房天下二手房数据监控中心

秦淮区2013年上半年二手房搜索量10

数据来源：房天下二手房数据监控中心

建邺区2013年上半年成交量及价格情况

数据来源：房天下二手房数据监控中心

建邺区2013年上半年二手房搜索量10

数据来源：房天下二手房数据监控中心

鼓楼区2013年上半年成交量及价格情况

数据来源：房天下二手房数据监控中心

鼓楼区2013年上半年二手房搜索量10

数据来源：房天下二手房数据监控中心

栖霞区2013年上半年成交量及价格情况

数据来源：房天下二手房数据监控中心

栖霞区2013年上半年二手房搜索量10

数据来源：房天下二手房数据监控中心

雨花台区2013年上半年成交量及价格情况

数据来源：房天下二手房数据监控中心

雨花区2013年上半年二手房搜索量10

数据来源：房天下二手房数据监控中心

江宁区2013年上半年成交量及价格情况

数据来源：房天下二手房数据监控中心

江宁区2013年上半年二手房搜索量10

数据来源：房天下二手房数据监控中心

六合区2013年上半年成交量及价格情况

数据来源：房天下二手房数据监控中心

六合区2013年上半年二手房搜索量10

数据来源：房天下二手房数据监控中心

浦口区2013年上半年成交量及价格情况

数据来源：房天下二手房数据监控中心

浦口区2013年上半年二手房搜索量10

数据来源：房天下二手房数据监控中心

第三部分：2013年上半年南京租房住宅市场整体运行状况

1. 2013年上半年南京租赁住宅市场概况

2013年上半年，二手房市场经历了国五条，税费细则，及短暂“钱荒“影响，出现较大峰值和一定的波动，租赁市场走势受到相应影响，二者走势趋同。上半年租赁市场迎来了两次高峰，个是在3月份，节后大量人员返城，正是租客换房和找房的高峰时期。紧接着4月份保持平稳， 5月份，毕业租赁高峰期提前到来，租赁成交又一次达到高峰，超过3月份。6月，二手房市场成交量回落，租赁房源也相应减少，房源供不应求，租金保持高价位。

房天下二手房数据监控中心发布了2013年南京租赁市场被网友搜索的数据， 为业内呈现2013年全年租房客关注的区县、商圈、楼盘、户型面积、租金区间及轨道交通线。

2. 2013年上半年南京租赁住宅市场搜索、均价及成交情况

1、2013年上半年租赁市场受关注度的为江宁区，搜索量比例占15.44%

数据来源：房天下二手房数据监控中心

据房天下二手房数据监控中心数据显示，2013年上半年江宁、鼓楼及白下是租赁市场关注的三大区域，江宁被搜索比例为15.44%，鼓楼为12.47%，白下为11.43%。地铁南延线给江宁片区带来了不少人气，靠地铁、租金偏低的优势吸引了不少租客驻留。鼓楼区和白下区位于主城区，交通便利，生活配套成熟，因此租赁市场一直以来都十分活跃。

2、2013年上半年租赁市场商圈搜索量的为仙林

数据来源：房天下二手房数据监控中心

据房天下二手房数据监控中心统计，2013年上半年南京市租房住宅商圈搜索量的是仙林。位居第二、第三位的是迈皋桥、奥体。

3、2013年上半年南京租赁市场二手房楼盘搜索比例的为天润城楼盘

数据来源：房天下二手房数据监控中心

据房天下二手房数据监控中心统计，2013年上半年南京市租赁楼盘中位于浦口区的天润城和位于玄武区的珠江路以及白下银龙花园位列前三。

4、2013年上半年南京市租赁市场2号线搜索量比例，为47.27%

数据来源：房天下二手房数据监控中心

从2013年上半年南京市各地铁线搜索情况看，2号线搜索占比，为47.27%。2号线贯穿了主城东西方向，也解决了仙林版块和主城之间的交通问题。同时仙林版块主要居住人群都是大学生，人文素质高，而且很多毕业大学生也会选择其附近租房。其次为1号线和1号线南延线，搜索占比分别为32.26%、20.47%。

5、2013年上半年南京市租房地铁站油坊桥站被搜索量

数据来源：房天下二手房数据监控中心

据房天下二手房数据监控中心数据显示，2013年上半年南京市租房地铁站搜索前三甲为油坊桥站、三山街站、河定桥站。前三甲地点站正好涵盖3条地铁路线，油坊桥站因其租金价格便宜备受租客青睐。

6、2013年上半年租金在1000元/月•套以下的二手房搜索比例，为31.29%

数据来源：房天下二手房数据监控中心

据房天下二手房数据监控中心数据统计，2013年上半年南京市租赁市场价格搜索占比的是租赁价格范围在1000元/月•套以下的二手房，为31.29%；租金价格在1000-2000元的二手房位居第二，搜索占比为25.30%。南京低端租赁市场仍然占据主体位置，大部分的租客都是刚毕业大学生或者是外来务工人员，价格低是很多他们选择的重要因素之一。

7、2013年上半年租赁市场中2居室网友关注，搜索占比为34.94%

数据来源：房天下二手房数据监控中心

在2013年上半年南京市二手租赁市场中，2居的户型更受网友关注，搜索比例为34.94%，其次是1居室，搜索比例占30.62%。

3. 2013年上半年各区县租赁搜索、成交情况

1、2013年上半年南京市租赁住宅成交量及环比走势图

今年2月是节假期，为传统的租赁淡季，到了3月份，节后很多租客返城、换房，成就了3月份的租赁小高峰，随后4月的成交量相对比较平稳。到了5月份，毕业高峰提前到来，5月市场成交再现高峰，6月份平稳回落。

2、2013年上半年城各区县楼盘搜索量百分比10

白下区2013年上半年楼盘搜索量百分比10

数据来源：房天下二手房数据监控中心

鼓楼区2013年上半年楼盘搜索量百分比10

数据来源：房天下二手房数据监控中心

建邺区2013年上半年楼盘搜索量百分比10

数据来源：房天下二手房数据监控中心

江宁区2013年上半年楼盘搜索量百分比10

数据来源：房天下二手房数据监控中心

六合区2013年上半年楼盘搜索量百分比10

数据来源：房天下二手房数据监控中心

浦口区2013年上半年楼盘搜索量百分比10

数据来源：房天下二手房数据监控中心

秦淮区2013年上半年楼盘搜索量百分比10

数据来源：房天下二手房数据监控中心

玄武区2013年上半年楼盘搜索量百分比10

数据来源：房天下二手房数据监控中心

栖霞区2013年上半年楼盘搜索量百分比10

数据来源：房天下二手房数据监控中心

雨花区2013年上半年楼盘搜索量百分比10

数据来源：房天下二手房数据监控中心

下关区2013年上半年楼盘搜索量百分比10

数据来源：房天下二手房数据监控中心