南京写字楼：繁华背后的思考

进入六月，国内写字楼市场渐渐火热起来，发展势头极为强劲。南京随着河西板块写字楼市场的发力，也开始加速发展，成交量直线上升的同时，项目建设也开始成倍增长。那么，在这看似繁华、火热的市场背后，是否还有值得我们思考的一面呢？

写字楼市场一路飘红

近日，随着2013年夏季的到来，国内写字楼市场也如天气一般，开始火热起来。据悉，以万达为例，一线城市如北京、上海等地的写字楼产品投资数字一路飘红，几年间翻了数倍。一线城市写字楼规模均已达到上千万平方米，二、三线城市的写字楼开发也方兴未艾。在南京，由于河西板块办公市场的发力，南京商业地产市场取得了近2万平方米的销售成绩。建邺万达中心写字楼售价更是从开盘时约1.6万元/㎡，涨到2万元/㎡左右，涨幅近25%；而租金则从前期约2.5元/㎡/天，涨至近3元/㎡/天，年租金近7%。

从写字楼市场的整体发展趋势来看，写字楼的投资价值正在逐渐显现出来。随着国内经济持续增长，以及各地房产相关政策的出台，商业地产的发展势头表现得极为强劲。据相关数据显示，一、二线城市写字楼投资和租金一路看涨。其中，北京写字楼租金高涨41.4%，上海写字楼租金涨幅17.4%。在持续稳定的高额下，写字楼已经成为投资客争相抢购的对象。

写字楼供应量还将上升

据了解，南京去年全市办公房上市66.94万平方米，销售46.97万平方米，销售速度并不算慢。目前全市办公房可售面积为132万平方米，按去年销售速度，消化周期约2.8年。与其他城市的写字楼供求关系相比，南京办公房并未严重过剩。由于南京办公房集中在新街口、珠江路(小区网 论坛)、鼓楼、湖南路(小区网 论坛)等老城及河西，导致江宁、江北等新区的写字楼甚至供应不足，5A甲级写字楼更是一片空白，无法满足当地企业的办公需求。

以江宁为例，人口多达115万，拥有1206家外企或分支机构，45家世界500强企业，近万名外籍人士。但江宁却尚未有一家真正意义上的5A甲级写字楼、五星级酒店。因此，政府今年在河西规划了苏宁慧谷、南京万达广场(小区网 论坛)、新地中心、金奥大厦、世贸中心等写字楼集群，在江宁万达广场规划了2栋甲级写字楼、4栋乙级写字楼、1家五星级酒店，希望打造南京新的商务中心。

老核心区租金“高烧”，客户偏向外围发展

由于目前南京的写字楼房源，包括大部分优质甲级写字楼都集中在新街口、珠江路、鼓楼、湖南路等老城及河西，而这些“老一辈”的优质地段的租金一直相对较高，部分甲级写字楼租金甚至仍在微涨，此外，由于发展较早，这些优质地段的写字楼空置房源数量和类型都并不十分理想，这也导致许多公司选址头疼不已。因此，许多公司选择向外围发展，进驻新商圈。

观望整个南京写字楼供销市场，房源的供应量仍是处于前期发展阶段。据了解，2013年季度末，南京全市甲级办公楼总存量约为42.4万平方米，已连续两年没有新增甲级办公楼供应。受此影响，2013年季度，南京甲级写字楼平均租金为每平方米每天3.8元，与2012年第四季度相比上涨0.3%。

不过，接下来南京写字楼供应情况将得到改观。6月位于河西的海峡云谷作为海峡城的商业项目，预计推出写字楼房源，户型面积为40~4000平方米，主力户型面积在150~200平方米之间。同时，位于河西江东板块的苏宁睿城，其全新商业组团项目“苏宁慧谷”亦将推出5.8米挑高LOFT房源，主力面积为60~100平方米左右，50年产权。另外，4.2米层高的5A甲级写字楼也将后续推出。江宁万达广场购物中心和白金五星级酒店也将于年底前开业，现已全面封顶。作为万达广场上盖的白金甲级写字楼，江宁万达中心以其较高的性价比，于月底开盘。

潜力巨大，是机遇也是挑战

南京目前优质零售物业的总量约为130万平方米，其中购物中心约占72%的面积，28%为传统百货。零售商圈间竞争愈加激烈，目前新街口仍是主导，河西则是未来供应的领跑者。随着夫子庙(小区网 论坛)和河西一些购物中心运营逐步成熟且拥有稳定的客流，传统零售商圈新街口的部分客流正逐步被分流，但新街口仍是目前发展最成熟的零售商圈。而作为南京重点打造的新CBD，河西区域还将迎来更多的优质新增供应，这将进一步提升商圈内物业的整体品质。

面对写字楼市场的全面上升态势，各房产商除了看到机遇之外，还应做好面对挑战的准备。一方面是蛋糕虽大，但毕竟有限，分的人多了自然会出现分流，下降等情况，而要在竞争中脱颖而出，唯有是做好实质性房源，做好服务，真正以质取胜。另一方面也要考虑整个市场的客户需求情况，不要盲目跟风，防止遭遇市场虚高等情况。